询问共有人还是审核婚姻关系－－习惯不能代替法规.pdfVIP

宝丝 盈酲暨理 珊 REA EslTTE 询问共有人还是审核婚姻关系 习惯不能代 替法规 刁其怀 成都市房屋产权监理处 [编者按]当前房产登记中存在按既有习惯操作的倾向，至于此习惯是否 合法，却无人深究；对一些法律法规的规定，各地理解也不尽一致。因此，同一 问题，不同登记机构的操作模式明显存有出入。为此，我们特约请作者撰写系 列文章，对一些争议问题从法学角度予以辨析，以统一规范当前的房产登记 行为，也欢迎读者就相关问题进行讨论。 在当前房产登记中，一些地方的登记机构常 特别是申请人有意隐瞒婚姻关系的，登记机构更 常要求当事人提供婚姻关系，长此以往，已成习 是难以审查。有人认为，申请人欺骗登记机构，由 惯。比如，申请人年龄很大，但未婚，登记机构即 申请人 自行承担责任，登记机构尽到 自己的审查 要求 申请人提供未婚证 明或是单身承诺，而 申请 义务即可，但是，如果将登记审查界定为实质审 人往往认为 自己婚否与权属登记并无关联，故不 查，那么对申请人故意隐瞒婚姻关系所做的虚假 愿配合 。登记机构审核婚姻关系的 目的在于探求 承诺，登记机构也应当审查出来，这或许强登记 登记背后的隐名共有人，而 房《屋登记办法》第 机构所难。实际上，问题的本质不在于登记机构 18条规定了房屋登记机构应当询 问申请登记房 如何审核婚姻关系，而在于登记机构有无义务审 屋是否为共有房屋，那么是通过询 问程序还是审 核婚姻关系。 核婚姻关系来探求登记背后的隐名共有人呢?在 有人认为，不审核婚姻关系，对隐名共有人 此作一探讨。 ． 不作登记记载，可能会影响登记的公信力，即交 一 、 婚姻关系审核与登记公信力 易中的第三人可能认为登记机构所作的权属登 持审核婚姻关系观点的人是实质审查主义 记是错误的。这实际涉及到审查模式与登记公信 在作祟，审核婚姻关系无非是想把隐名共有人显 力的关系。审查模式有形式审查与实质审查之 名化，从而与登记背后的实体民事法律关系一 争，由于此两个概念模糊不清，难以界定，权属登 致。但实质审查不可取，如果把实质审查解释为 记究竟采何模式，至今仍争议不断，较为可行的 与实体法律关系一致，可 以断言，这样的实质审 观点还是法律法规规定了登记机构应当承担哪 查根本不存在，登记机构是被动的面临申请人提 些审查职责，在实务中即表现为登记机构应当收 交的各种证据材料所表征出来的法律事实，但这 取的要件，如果法定要件欠缺或是登记要件齐备 并非交易事实本身，法律事实是根据 证《据法))规 而显有瑕疵而进行了登记，则登记机构 则人为拟制的结果，基于人的理性的非至上性， 其咎，自当承担责任。对某些要件 ，登记 决定了登记审查不可能完全与客观真实一致。在 一 些技术手段且 已尽到理性常人应尽 实务中，婚姻关系甚为复杂，婚姻登记并无联网， 务仍难 以辨别真伪的，不应课 以登记机 房地产行政管理 Cm REALEsl 阿 职之责，否则，权属登记工作将难以开展。 确有助登记的正确性，但与登记公信力无关。公 事实上，不审核婚姻关系，不作所谓的实质 信力是为了交易安全之须立法赋予的结果。故无 审查，并不会影响登记公信力，公信力存在于有 须审核婚姻关系和隐名共有人不会影响登记公 交易第三人的场合，即在交易中，如何保护第三 信力，也不会造成对