新政下的房地产企业和购房者.pptVIP

新政下的房地产企业行为与消费者行为研究 ——《消费者行为学》课程学习小组作业 一、房地产新政背景 什么是房地产新政—— 房地产新政是指国务院、国家税收部门，中央银行（中国人民银行），以及各级国家土地管理部门出台的与房地产行业相关的各项经济政策、行政政策或条例规定的总称。 房地产新政的内容列举—— 1、物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国； 2、二手房营业税优惠取消：从今年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年； 3、明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定； 4、存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率； 5、严格二套房贷：国务院于1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知； 6、2010年1月10国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施； 7、七折利率优惠取消：2010年2月3日，中国银行将首套房的优惠利率由7折升至8.5折； 8、首付款比例和利率水平大幅度提高 从4月16日开始实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。细则要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平； 9、今年3月29日，银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款 。 房地产新政下的主要利益相关群体—— 二、房地产新政下的房地产企业 国家近期出台的各项房产新政无论是对房地产开发商本身还是房产中间商而言都是有着重大的影响。 房产新政对房地产业影响的主要方面—— ( 1 ) 货币政策将越来越紧 ( 2 ) 土地政策将越来越严 （3）楼盘总成交量的减少和萎缩，部分地区楼盘价格狂跌； （4）部分小房地产商资金断链，企业濒临破产，企业面临大洗牌； （5）楼市“绑架”股市，新政出台，股价大跌； （6）投资开发转向二手房、二三线楼市; 新政前后，部分一线城市楼价的成交量变化—— 以重庆为例，新政出台前３周，周成交价格平均上涨约９％，而在新政后３周，其均价平均下跌约６％。 另外，在价格方面，２０１０年年初以来，天津商品住宅周成交均价高达９０００元／平方米，新政后３周成交均价连续回落，平均周降幅约２．５％；长沙近５０００元／平方米的均价也在新政出台前３周新政后３周以平均１％的速度缓慢降低。尽管价格降幅不大且有一定结构性因素，但至少反映出这些城市楼价升势已经得到根本掣肘。 需要注意的是：尽管成交快速减少，但价格的松动仍然需要时间来实现。根据爱房网提供的信息上，截至５月１６日，在统计的北京及燕郊的３４１个在售项目中，除９６个待售楼盘价格仍然未定之外，新政后１个月，已有１１３个楼盘停止涨价，２７个项目在新政之后降价或推出了全新的折扣。不过即使在新政的严厉调控之下，依然有１０５个楼盘逆势涨价。 新政下的地产股市—— 　 2010年4月14日，国务院常务会议出台实行严格的差别化信贷政策等调控措施的“新国四条”后，第二天股市便出现了明显的反应，汉唐证券地产指数(以下简称“地产指数”)大幅下跌2.26%，并且拖累上证综指从上涨变为下跌0.04%。4月16日，地产指数再次下跌，拖累上证综指下跌1.10%。 4月19日地产股出现了雪崩式下跌，至当天地产指数下跌幅度达到8.32%，创下今年以来的最大跌幅，地产股全线下跌，20多只地产股跌停。地产龙头股份万科、保利、金地、招商跌幅也分别达到8.19%、9.28%、8.51%和9.99%。拖累上证综指最大跌幅达4.79%，创下年内最大跌幅和年内新低。同时，上证综指也从近期高点3181下跌至5月21日的2481近期低点，下跌近700点，跌幅超过21% 房产新政下各房地产企业的心理状态—— （1）尽管有新政出台，但对于急需住房的潜在购房者来说，这些政策对他们影响不大； （2）房地产行业存在明显的信息不对称现象，老百姓对于新政的后继效应的敏感会滞后； （3）人们普遍存在“买张不买跌”的怪异心理，30%的投资和投机者绑架了70%的自住者，体制的不完善使投机行为有了可能； （4）谁能有更雄厚的实力，谁就能挺到最后——对于，