- 1、本文档共25页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
_中金公司-房地产:土地并不稀缺,中国建设用地供给潜力分析-100128.pdf
行业动态
2010 年1 月28 日 房地产 研究部
白宏炜 土地并不稀缺
分析员
baihw@ 中国建设用地供给潜力分析
张宇
联系人
zhangyu3@
投资提示:
土地并非稀缺:参照美国、日本及英格兰土地利用结构,我国建设用地及居住用地有非常大的增长空间,美国、日
本建成区城市用地分别占国土面积的3.1%和4.2% ;而我国该指标为0.33% ,其中居住用地占比仅为0.11% ;我们城
市居住用地至少有10 倍以上的扩张空间,其中建设用地增加的主要潜力来自于农村集体建设用地;就耕地而言,18
亿亩耕地占比为 13%,人均农地面积低于美国,但高于日本两倍,18 亿亩耕地的保护与建设用地的增加并不直接冲
突,完全可以通过28% 的未利用土地的开发及3% 的农村集体建设用地的再利用实现;
一二线城市发展靠郊区化,三四线城市发展靠城市(镇)化:一二线城市发展潜力来自于建成区比例的提高,参照
日本城市发展历史,北京上海等一线城市建成区占比提升空间较大,如果北京建成区比例从现在的11%提高到35% ,
北京人口增长潜力是目前的2.5 倍,建成区人口密度将从现在的 1.3 万人/ 平方公里下降至1 万人/ 平方公里;而三四
线城市发展的潜力来自于城镇化/城市化,即新的建设用地增加;
城市建设及居住用地的增加与经济发展水平相关:用地增长率随着人均GDP 的变化而变化,呈先上升后下降的趋势,
高峰期出现在5000~8000 美元之间;且受产业结构影响,第二产业比重较高的城市建设用地增速也较高,而第三产
业比例较高的城市增速较低;分区域来看,一线城市进入平稳期,二线城市增速快速回落,三四线城市用地增速将
在2015 年和2020 年达到顶峰然后下降。
土地供给增加最大障碍在于土地财政模式:土地财政是地方政府收入的重要来源之一,近几年占比为40%~50% ,政
府的动力在于少卖地卖高价而非多卖地卖低价,高的地价推升房价上涨;按目前土地出让模式,预计未来四十年地
方政府将从土地出让中获取总收入将达45 万亿,我们认为在土地财政模式不变化之前,地价上涨催生房价上涨的趋
势不会发生变化,房地产将不断泡沫化;
增加供给是解决房价泡沫的唯一办法:抑制需求政策不能抑制房价泡沫,只能加剧行业波动,根本之路是增加供给,
方法很多,加快存量土地入市、提高居住用地比例、提高容积率、增加建设用地、放开农村集体建设用地等。
投资建议:
► 我国土地并不稀缺,未来政策导向将增加供给,土地资源属性将减弱,所以拥有品牌及规模扩张能力的公司中
长期受益明显;
► 短期内土地财政难以改变,所以拥有土地资源的公司也将受益,在一线城市郊区拥有较多土地储备的公司、拥
有较多工业用地或者较多农村集体建设用地的公司也可做投资选择;
► 短期市场受政策影响股票跌幅较大,我们认为政策有利于抑制地产泡沫,但难以改变一直沿袭的模式,所以行
业不会出现大的调整,由于股票调整已经比较充分,现在买房子不如买房地产股票。
本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会
持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司
所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。
房地产:2010 年1 月28 日
目录
全国城镇建设用地总量低增长潜力大 4
我国建设用地有很大的增长空间4
未来建成区面积增加来自何处6
严守18 亿亩耕地红线与增加建设用地并不矛盾10
未来城市人口变化特征11
城市建设用地
您可能关注的文档
- _中外合资融资租赁公司商业计划书范本.doc
- _中外大型零售企业竞争能力比较研究.doc
- _中央电大财务报表分析网上作业全部答案.doc
- _中央空调技术规范书招标文件.doc
- _中央空调施工组织设计.doc
- _中央空调管理制度7171644.doc
- _中央空调风冷管道机安装操作手册.pdf
- _中学体育场馆设施现状的调查分析.doc
- _中学图书馆创设研究性学习路径初探.doc
- _中学年传染病防治工作计划.doc
- 10《那一年,面包飘香》教案.docx
- 13 花钟 教学设计-2023-2024学年三年级下册语文统编版.docx
- 2024-2025学年中职学校心理健康教育与霸凌预防的设计.docx
- 2024-2025学年中职生反思与行动的反霸凌教学设计.docx
- 2023-2024学年人教版小学数学一年级上册5.docx
- 4.1.1 线段、射线、直线 教学设计 2024-2025学年北师大版七年级数学上册.docx
- 川教版(2024)三年级上册 2.2在线导航选路线 教案.docx
- Unit 8 Dolls (教学设计)-2024-2025学年译林版(三起)英语四年级上册.docx
- 高一上学期体育与健康人教版 “贪吃蛇”耐久跑 教案.docx
- 第1课时 亿以内数的认识(教学设计)-2024-2025学年四年级上册数学人教版.docx
文档评论(0)