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第三篇 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 建设项目前期 准备与 资金 筹措规范管理 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 第三篇 建设项目前期准备与资金筹措规范管理 ·!# ! · 第一章 建设项目工作前期准备 第一节 建设用地的审批程序 一、办理征地手续的过程和依据 ! 需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，先向规划行政主管部门申 请定点，由规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发《建设用地 批准书》。 # 建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上土地管理部门申 请用地。经县级以上人民政府审查批准后，由被征用土地所在的县以上人民政府发给《建 设用地规划许可证》，土地管理部门根据建设进度一次或者分期划拨建设用地。 $ 建设单位根据批准发给的建设用地批准书，可到勘察部门办理测定用地界限手续； 可到土地所在区、县人民政府联系办理“包征”手续。土地管理部门对建设用地申请进行 审核、并组织用地单位、被征地单位和和关部门依法协商征用土地的补偿、安置方案，报县 级以上人民政府批准。 % 建设项目的基建年度计划经批准下达后，建设单位方可签订征地协议，办理征地、 补偿、拆等手续，并拨付、缴纳各项有关费用。 建设项目竣工后，由规划行政主管部门会同土地管理部门核查实际用地经认可后， 建设单位可向土地管理部门办理地籍登记手续。经审核土地权属、界限、地上物等确无纠 纷后，核发《国有土地使用证》。 ’ ( 小型项目或不扩大规模的配套工程需要征用土地时，必须列人年度基建计划后， 才能办理有关征地、拆迁等手续。 根据上述输申请建设用地的全过程和依据，必须经过四道手续。即： （）申请定点，核发《建设用地规划许可证》； ! （）申请用地，发给《建设用地批准书》，划拨建设用地； # （）办理“包征”手续，拟定补偿安置方案； $ （）办理地籍登记，核发《国有土地使用证》。 % ·!## · 最新建设项目业主规范管理与操作实务全书 二、用地单位征用土地应支付的各项费用 （一）土地补偿费和安置补助费 根据中华人民共和国土地管理法规定，建设单位征用有经济收益的土地，用地单位应 支付土地补偿费和安置补助费，来妥善安置被征用土地单位的农民生产和生活。 有关上述费用的支付，应根据各省、自治区、直辖市颁发的实施《国家建设征用土地条 例》的有关规定执行。（下同） （二）其他费用 根据国家规定尚有应支付的费用如下： ! 征地管理费 为了改变征地工作由用地单位与被征地单位直接协议的作法，根据国务院《关于改革 建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》的精神，有的地区对征用农田试行“包 征”办法。具体办法是：征地工作在土地管理部门云对建设用地申请进行审核，划定用地 范围和数量后，统一由所在区、县人民政府进行“包征”。区、县人民政府对所征土类别、产 值、地上物等进行详细调查、登记、做好村队思想工作，按照有关政策组织征地双方签订拆 迁、安置、补偿协议，办理有关手续并监督落实。 根据上述规定实行“包征”后，用地单位除履行协议条款，按规定支付各项征地费外， 另向土地所在区、县征地管理部门缴纳管理费。 # 新园田建设费 为保证城市蔬菜供应，要严格控制征用近效园田、藕地、商品鱼基地等经济效益高的 土地，必须征用时，建设单位应按本地区规定缴纳新园田建设费。 $ 水产开发费 建设用地占用养殖水面的应按规定缴纳。 % 粮食差价补贴费 根据国家计委、农牧渔业部、城建环保部（ ）计土 号文的规定，建设单位在办理 $ !’ 征地补偿手续前，应向上地所在区、县粮食局交付粮食差价补贴费，而后由区、县粮食局对 乡、村核减被征粮田定产指标和相应调整减购