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关于加强土地储备财务风险控制的研究 邢力君 110014 110014 沈阳市土地储备中心 111100001144 摘要：土地储备是国家政府通过征用、回收等一系列的手段使土地进行流转最终 供国家建设所用，土地储备过程中会引起相关的财务过程的循环，所以土地储备 中，资金和土地是其两大基本的要素。目前我国的土地储备存在财务上的风险， 本文通过对土地储备财务上的风险进行分析，探讨一下如何加强土地储备财务风 险的控制。 关键词：土地储备；财务风险；风险控制 中图分类号：D412.67 文献标识码：A 随着我国土地储备制度与储备模式的形成，土地储备上的风险在市场作用下 形成，包括经营风险、制度风险、市场风险和财务风险，其中最受关注的是财务 风险，土地储备中财务风险的存在极大程度的影响了土地储备目标的实现，所以 需要结合土地储备财务风险的理论与实际，提出土地储备财务风险控制措施，促 使其有效防范土地储备中的风险。 一、土地储备过程中的财务风险 土地储备财务风险的程度是不一定的，其程度的决定性因素是整体土地储备 财务的流动状况，土地储备财务的流出包括储存土地支出的成本，开发土地时的 支出，成本筹资时的支出等，土地储备财务的流入包括筹资活动以及财政拨款等。 平衡财务的流出与流入，可判断储备土地是否处于安全运营的状态。目前土地储 备财务上面临着自有财务配套率低、财务负债率高的风险，并且当出现较高的债 务资本比率时，财务上的风险将会更大，对于目前土地储备中直接表现为负债或 者由于某些原因可能引发负债的间接表现，都会造成土地储备的财务风险。 随着土地储备制度的出台与发展，土地储备财务在城市的财政中占据的份额 越来越大，相对应其在城市财政中的作用也越来越大。但是目前土地市场上的土 地储备制度并不能完全适应土地储备的发展，落后的土地储备制度与土地储备的 不断发展出现落差，从而引发一系列的财务风险问题，例如对土地储备前期投入 过多，但是实际上土地的利用率并不是在开发计划之内的，如此会造成土地储备 开发中财务方面极大的损失，同时也会引发负债的累积。因此，土地储备财务风 险在土地市场中扮演着重要的角色，加强土地储备财务风险控制是土地储备市场 的必然需求。 二、土地储备财务风险形成的原因 土地储备财务风险是依据市场的存在而存在的，风险的形成原因大部分是来 源于市场作用下的土地交易，其主要原因有三方面：一方面是土地储备政策上缺 乏法律、法规的支撑；另一方面是房地产市场环境的介入促使土地储备不确定的 收益；最后一方面是土地储备过程中成本的无控制性。 土地储备上缺乏完善的政策与法规的支撑直接导致土地储备在各项环节操 作上形成无法可依的现象，目前我国仍未发布一部完善的法规或者是法律来规范 土地储备市场，使得土地储备在市场经济中没有可以依据的制度，造成土地市场 不能对土地储备带来有效益的宏观调控，致使其能力下降。土地储备法律法规的 不完善不仅仅是不能顺利的衔接其他相关的法律法规，更重要的是直接影响了财 务风险的控制。 近几年，房地产市场的迅速发展，其环境的风险造成土地储备制度在实施时 的收益具有明显的不确定性，例如在良好的房地产市场经济作用下，刺激房地产 的价格上涨，同时促进土地预期的收益提高，相反，当房地产市场运营能力低下 时，房地产对土地储备的需求量少，造成土地储备资源积累过多。土地储备资源 积累过多，造成土地储备财务资金积压的同时，财务成本也增加，由此会造成严 重的土地储备财务风险。 土地储备过程中会涉及到至关重要的两个环节—收购与开发。在此过程中， 由于成本控制不到位造成财务风险发生的机率非常大，例如在土地的收购环节， 有关土地的产权归属问题非常复杂，经常出现连贯性问题，制约土地储备过程的 顺利进行。 综上所述，引起土地储备财务风险的最基本的原因是由于土地储备过程中缺 少明确的法律法规和制度体系，导致土地储备中的各个环节缺少法规依据，在某 些特性的方面权益存在混淆，所以加强土地储备财务风险控制，最主要也是最重 要的是要建立健全的法律法规和制度体系，保障资金、融资有法可依。 三、土地储备财产风险的控制对策 土地储备中必定会存在财务风险