后危机时代土地储备贷款融资面临的政策障碍.pdfVIP

2012年第6期下旬刊 时代金融 NO．6．2012 (总第484期) TimesFinance 后危机时代土地储备贷款融资面临的政策障碍 陆小全 (贺州市土地收购储备中心，广西贺州542899) 【摘要】土地储备是政府时土地市场进行宏观控制的一种手段，但土地储备需要大量的资金来支撑，银行贷款作为土地储备机构 融资的主要来源，在土地储备中发挥重要作用。土地储备银行贷款受金融、财政、土地等政策的影响和制约，在当前银根紧缩环境下。 土地储备贷款受到严格监管，提高了门槛，土地储备机构要想继续获得储备贷款面临更多政策上的障碍。因此，在现行政策前提下，找 出应对措施，筹集土地储备急需的资金，是确保土地储备机构健康运作的当务之急。 【关键词】土地储备贷款融资政策障碍 国际金融危机的影响还在继续，2011年以来国家对金融及房在土地出让当期就进行结转，确认为当期支出与收入进行配比，出 地产政策进行了调整，呈现监管从严的新趋势。随着调控政策的 让土地成本回拨滞后于成本支出的确认。当期有支出而没有收入， 不断深入．国家信贷资金投放规模进一步紧缩，企业融资难度增大。 收支对比，净资产为负数。根据会计等式资产=负债+净资产(收 作为代表政府从事土地收购储备的行政事业单位，土地储备机构 入一支出)，不考虑其他资产因素，当净资产为负数时，资产负 融资也面临着监管更严、贷款更难的境地． 债率远远超过80％甚至出现资不抵债的情形。因此，制度设计造 一．当前土地储备融资渠道 成土地储备机构账面上资产负债率不符合贷款银行的放贷要求。 2007年11月国士资源郝，财政部、中国人民银行联合制定的 (二)金融政策障碍 《土地储备管理办法》颁布，我国土地储备制度从此进人伞面规范 银发【2003|12l号，给土地储备贷款设定条件：土地储备发放 运作阶段。土地储备占用资金量大，资金周转周期长，来源渠道窄， 的为抵押贷款，贷款不得超过所收购土地评估价值的70％，期限 根据Ⅸ土地储备资金财务管理办法》第五条。土地储备资金来源于 最长不得超过两年。为加强房地产调控，防范金融风险，2011年 以下渠道： (一)财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收人 以来国家对地方政府融资平台进行了清理，进一步压缩贷款规模， 中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用，土地开发费用等储 特别是银监发【2011】34号文下发后，要求并加强对房地产贷款严 备土地过程中发生的相关费用； (二)财政部门从国有土地收益基 格监管，土地储备机构作为地方政府融资平台之一，也在严管之列， 金中安排用于土地储备的资金； (三)土地储备机构按照国家有关 出台一系列针对性措施： 规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款； (四)经财政部门批 1．土地抵押贷款时间不得超过两阜 准可用于土地储备的其他资金} (五)上述资金产生的利息收入。 储备土地周期一般都超过两年，如果项目还没有完成收储， 资金来源渠道中的第(一)(二)属财政拨款。其中来源渠道(一)就到还款期，土地储备机构因无地可供出让，没有资金来源，还 是先有储备土地供应后，财政才有资金回拨，因此对于成立初期、 贷资金压力大，还贷风险增加；其次还容易造成土地储备机构的 土地储备量少的土地储备机构来说这一来源很少，来源渠道(二) 资金链断裂，形成财务风险。 土地收益基金，从目前各地储备机构情况看，收益基金计提比例一 2．贷款项目资本金要求全部到住 般不超过土地出让收入的5％，且都没有全部用于土地收购储备， 土地储备项目贷款，主要用于土地回收，征收，地上物拆迁 因此从土地收益基金中安排的财政拨款也非常有限；来源渠道(三) 补偿等支出，资金是逐步使用，但现行贷款政策要求贷款项目资 银行及其他金融机构贷款，这一融资方式是土地储备机构融资的 本金达到30％，且在贷款发放前全部到位，这对自有资金比例偏 主要渠道，在土地储备中发挥重要作用。银行贷款具有融资灵活、 低的土地储备机构，增加筹集配套项目资本金的难度，因此。很 速度快、成本相对较低的优点，在实际操作过程中。银行贷款