敏感性分析和概率分析.pptVIP

房地产投资不确定性的敏感性分析 敏感性分析的概念 房地产投资项目评价中的敏感性分析是指从众多不确定性因素（如成本、价格、销售周期等）中找出对房地产项目经济效益评价指标（如内部收益率、净现值、投资回收期等）有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其变动一定幅度对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 敏感性分析的方法 根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析可以分为： 单因素敏感性分析 多因素敏感性分析 敏感性分析的步骤 单因素敏感性分析 1．确定分析指标 分析指标的选定，是项目投资敏感性分析首要解决的问题。确定分析指标，应符合以下原则： (1)与经济评价指标相一致的原则 (2)与经济分析阶段相一致的原则 (3)突出重点的原则 房地产投资净现值、内部收益率、投资利润率、投资回收期等为常见经济效益指标。 单因素敏感性分析 2．确定因素及因素变化范围 选定不确定性因素，有如下两条原则： ①预计在其可能变动的范围内，其变动将较为强烈地影响经济效益指标； ②对其在确定性经济评价中采用的数据的准确性把握不大。 投资项目的经济效益涉及到的影响因素复杂，在不同的阶段，应选取不同的内容。 (1)获取土地使用权的阶段 土地的自然特性 土地的使用特性 土地的规划特性 (2)开发建设阶段 (3)经营阶段 不确定性因素主要有：投资额、项目寿命周期、产品产销量、产品价格、主要原材料价格等 选定不确定因素后，其它因素不变，依情况设定该因素可能变化范围，如＋5％，＋10％，＋15％… 单因素敏感性分析 3. 计算因素波动所引起的分析指标的变化 应将某一因素的变化设定若干级的变动数量和变化幅度； 然后分别计算在其他因素不变的条件下，相应的经济指标的变化； 对每一因素均重复这些计算，并将计算结果列成表或图形，便得到了用于显示经济指标对因素变化敏感程度的数据资料。 单因素敏感性分析 例题： 【例】 G公司有一投资项目，其基本数据如下表所示。假定投资额、年收入、折现率为主要的敏感性因素。试对该投资项目净现值指标进行单因素敏感性分析。 敏感性分析基础数据 解析： 解：（1）敏感性因素与分析指标已经给定，我们选取±5%，±10%作为不确定因素的变化程度。 （2）计算敏感性指标。首先计算决策基本方案的NPV；然后计算不同变化率下的NPV。 NPV=-100000+(60000-20000)×(P/A，10%，5)+10000×（P/F，10%，5）=57840.68 不确定因素变化后的取值 不确定因素变化后NPV的值 当投资额的变化率为-10%时 (3) 计算临界值 投资临界值: 设投资额的临界值为I，则 NPV=-I+(60 000-20 000)×(P/A，10%，5)+10 000×（P/F，10%，5）=0 得：I=157840。 收入临界值: 设年收入的临界值为R，则 NPV=-100000+(R-20000)×(P/A，10%，5)+10000×（P/F，10%，5）=0 得：R=44741.773。 折现率临界值: 设折现率的临界值为i，则 NPV=-100000+(60000-20 000)×(P/A，i，5)+10 000×（P/F，i，5）=0 得：i=30.058% 实际上，i的临界值就是该项目的内部收益率。 （4）绘制敏感性分析表 （5）绘制敏感性分析图。在敏感性分析图中，与横坐标相交角度最大的曲线对应的因素就是最敏感的因素。 敏感性分析的局限性 局限性 1．敏感性分析对项目的不确定因素只能作程度上的评价，而不能对其大小测定。 2．对各种风险因素变化范围的确定是模糊的、人为的，主观性强，缺乏科学性（如增加10%，降低10%），它没有给出这些因素发生变化的概率，而这种概率是与项目的风险大小密切相关的。 3．在分析某一因素的变动中，是以假定其他因素不变为前提的，这种假定条件，在实际经济活动中是很难实现的，因为各种因素的变动都存在着相关性。 概率分析 概率分析又称风险分析，是运用不确定性因素发生的不同变动幅度的概率分布来研究预各种不确定因素对项目评价指标标的影响，以此对项目可行性和风险性以及方案优劣作出判断的一种不确定性分析法。概率分析常用于对大中型重要若干项目的评估和决策之中。进行概率分析具体的方法主要有期望值法、效用函数法和模拟分析法等。其中期望值法在项目评估中应用