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土地市场异动与银行信贷对策文章作者：蒋清海 刘旌　作者单位：中国建设银行研究部 　文章出处： 《上海证券报》 ??近年来土地市场运行七大特征 ??1、土地供应机制对市场变化反应略显迟钝 ??受计划管理体制固有弊端、地方政府追求政绩冲动、房地产企业资金紧张等因素影响，2012年以来，土地供应机制对市场变化的反应略显迟钝，主要表现为土地供应节奏未能跟上市场周期变动步伐。 ??按商品房销售面积同比增速衡量，2007年以来，房地产行业共经历了三轮比较明显的景气行情，按商品房销售面积同比增速衡量，如该指标持续反弹超过三个季度，算一轮景气行情开始，指标达到最高点后逐渐回落至低点，回落过程虽有反弹但不超过一个季度，算一轮景气行情结束。三轮景气行情分别是：(1)2007.2-2008.12(历时两年)；(2)2009.2-2010.8(历时一年半)；(3)2012.2-今(已历时一年)。 ??在房地产景气行情中，商品房销售面积增速从最低点攀升到最高点过程中，房地产市场从萧条中逐渐复苏。与此同时，土地供应节奏也需及时跟进，以利于形成供给平稳增长、供求矛盾缓解的市场预期。如果土地供应反应迟缓，可能助长市场上房价上涨预期的形成，诱发潜在购房者提前入市，加剧供求紧张矛盾。但比较三轮景气行情，可以发现，由地方政府土地供应主导的土地市场的反应一次不如一次。 ??2007年第一轮景气行情，土地购置面积同比增速迅速攀升，从第三个月开始就保持了正增长；2009年第二轮景气行情，土地市场缓慢反弹；2012年第三轮景气行情，土地市场不升反降，并一直低位徘徊，导致2013年国内房价上涨压力不小。 ??2012年以来土地市场回暖之所以会滞后，原因有四：一是土地供应计划调减。2012年年初，全国住房用地计划供应确定为17.26万公顷，后于2012年8月份调减至15.93万公顷，为近三年来最低；二是担心“亏本”。地方政府不愿意在土地市场萧条时以低价推地，觉得“亏本”。2012年多数月份土地尤其住宅用地溢价率较低，因此地方政府推地积极性不高；三是“正反馈”机制。土地供应短缺会造成商品房市场短缺，推高房价然后再推高地价，形成“正反馈”；四是房地产企业资金一度比较紧张。2012年前三季度，房地产企业资金面持续紧张，面临以往年度信托产品集中到期的兑付高峰，销售虽有回暖但不足以改变资金紧张大局，在一定程度上影响了房地产企业拿地积极性。 ??2、“单位土地吸纳房地产投资”的地区差异在逐渐拉开档次 ??对银行而言，了解评估房地产企业资金需求真实性，是规避房地产信贷风险的重要保障。不同地区土地吸纳房地产投资差异性，可以“单位土地吸纳房地产投资”指标衡量。2012年，全国单位土地吸纳房地产投资为20132元/平方米，较2007年增长了2.2倍。 ??从省市指标值看，各地差异在拉开档次。2007年，房地产投资额/土地购置面积之比，除上海、北京过万(指万元/平方米，下同)外，其他省区市均在万元以下。但在2012年，仅渝、甘等9省区市仍在万元以下，其余23个省区市中：京、沪分别超过9万和7万，津、浙、川过3万，陕、桂、粤、闽过2万，苏、蒙等过1万，各地差异已逐渐拉开档次。 ??3、居住用地需求增长快于商办用地 ??从土地市场的用途结构角度看，2012年居住用地即住宅用地需求明显大于商业办公用地(以下简称“商办用地”)需求，表现为住宅用地价格上涨，商办用地价格下降。据中国指数研究院统计，2012年300个城市住宅用地平均楼面均价为1347元/平方米，同比上涨7％。同期，商办用地平均价格为1215元/平方米，同比下降15％。 ??4、各地所推地块质量呈下降趋势 ??土地所处位置及周边环境、配套设施等，决定土地质量，并决定市场认可度。2009年以来，因优质土地资源日渐稀缺，政府所推土地质量呈下降趋势，表现为住宅和商办用地的“推出-成交比”不断降低，从2009年的80％水平降至2012年的70％水平。同时，表明土地受欢迎程度的溢价率也在不断降低，宅地溢价率从2009年的50％左右降至2012年10％。 ??推成比下降的主因，不在于土地市场“萧条”，而在于市场认可度在下降。在土地市场“萧条”的2012年，部分优质地块也受到市场格外追逐，如青岛、广州、石家庄、武汉有5块地块分别经过105轮、112轮、61轮、179轮和500轮竞价之后成交。部分地块溢价率远超平均。 ??5、土地市场重心转向一二线城市 ??2010-2011年“限购”政策在一二线城市普遍落地，曾经促使房地产企业一度实施战略转移，重点从一二线城市转移至三四线城市。但随后三四线城市开发、销售及回暖速度均不及一二线城市，房地产企业开始将布局重点重新转向一二线城市。2012年一线城市住宅用地成交面积同比增速趋势明显快于二线城市，也快于三线城市。2