公共行政管理关于政府调控房市的问题.docVIP

从政府经济职能行使角度来分析政府调控房市的重要性和对策。 答：（1）政府的经济职能主要是指政府政府管理经济运行、组织经济和推动经济发展的职能。主要是规划组织、指挥、协调、控制、监督几大方面。政府经济职能的范围界定合理、作用力度适当、实施方式恰当，就能促进一国经济发展、政治稳定以及人民生活水平的提高。因此政府行使经济职能是十分必要的。 （2）房地产是社会公众和市场主体基本生活与生存发展的基本需求和重要保障。近年来，我国房地产持续高速发展 ，国内房价快速飙升，房地产市场利益越来越不平衡，国内房地产市场所聚积的风险不断上升使房地产市场　1.商品房价格上涨过快2.供求结构失衡，商品房结构性问题加剧表现为中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。.社会资源不能均衡共享社会资源不能公平、均衡共享，导致各个城市房地产价格差距较大，进而产生“价格洼地”，吸引投资资金和消费资金 的积聚，无形中提升了“洼地”区域房地产的价格，并使之超过了本土居民的承受能力。土地的供应不规范，政府机会主义行为严重.房地产泡沫程度较高金融依赖程度较高　我国房地产业发展的原动力主要来自于金融支持 ：一是直接支持企业的房地产开发投资；二是通过发放个人住房贷款增加住房销售和扩大房地产需求。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为房地产市场的不稳定可能直接导致房地产金融市场震荡，酿成金融风险，危及宏观经济稳定。2006年-2007年，房价快速上涨使投资、投机需求迅速增加，而这又进一步造成了房价的暴涨，土地价格也出现了飞涨现象。为此，2007年政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。其中，以“二套房贷”为标志的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血，投资、投机需求遭到重大打击，不少资金离场，需求开始萎缩。与此同时，银行开始惜贷，作为银行优质客户的房地产开发商在一夜之间被银行冷落，开发商的资金开始紧张，囤积楼盘和土地的成本加大，加快周转速度成为众多开发商的选择，房地产供应在短期内增加，供求关系发生反转。在调整初期，因高房价下有效需求不足，从而使行业表现出明显的销量下降，经过一段时间的博弈，价格开始调整另外，我国为防止经济增长偏快转向过热、防止由结构性通货膨胀转向全面的、较高的通货膨胀，同时为调整房市结构、防止房地产价格上涨过快和挤压房市的泡沫以避免出现大的资产泡沫化和减轻美国次贷危机对我国经济的影响，我国政府采取了一系列的宏观紧缩政策。央行主要采取了提高准备金率的手段来紧缩银根、对付通胀，从2007年1月至2008年6月，存款准备金率提高了8.5个百分点，总计冻结存款44650亿元。并多次提高利率，使房地产企业每月要支付的还贷额大幅增加，同时使居民对住房的投资需求和投机需求下降。 除银根紧缩政策外，房地产行业的其他调控政策也推动了行业本轮调整的发生，例如，各地公布08、09年住房建设计划、加强闲置土地清理、严格土地增值税的征收、调整住房供应结构、加强了保障性住房建设等政策，分流了部分商品房需求，同时迫使开发商加快楼盘开发速度以增加市场供给，缓和市场供需矛盾。我国房市能持续、健康、稳定的发展。 时间 政策内容 原比例 调整后比例 11月1日 契税税率暂统一下调到1% 1.5% 1% 11月1日 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 0.5‰ 免征 11月1日 对个人销售住房暂免征收土地增值税 1% 免征 10月27日 贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍 0.85 0.7 10月27日 房贷最低首付款比例调整为20% 20%-30% 20% 10月27日 住房公积金贷款各档次利率降0.27% 五年期以下4．32％,五年期以上4．86％ 五年期以下4．05％,五年期以上4．59％ 11月1日 个人销售住房暂免征收土地增值税 1% 免征 注明：个人首次购买90平方米及以下普通住房 == 买一套房到底可以节省多少钱？== 税种 原税收额度 现税收额度 可节省房款 契税 按照原先的1.5%征收是15000元 10000元 5000元 印花税 500 0 500元 土地增值税 本套房产是普通住宅不需缴纳土地增值税 免征 0 房贷 原月供 现月供 可节省房款 原先的优惠利率为基准利率7.47%的0.85倍，还款额为5893.91元/月 现在按照优惠利率的0.7倍计算，还款额为5381.37元/月 20年共节省123010.02元 128510.02元 以一套80平米总价100万（首付20万、贷款80万，贷款期限20年）的房子计算 == 近期各地“出招”救市一览== 城市 优惠政策 个案-备注 南京 　南京购房补贴:90平以下补贴1% 90平以上0.5% 　在2008年10月1