商业地产发展中存在的问题及对策.pdfVIP

房地产开发 商业地产发展中存在的问题及对策 马文杰 华东师范大学东方房地产学院 一、商业地产发展中存在的问题 70%～80%左右，商业地产自筹资金比例很低。 1.盲目投资导致恶性竞争 2007 年以来，为了抑制房地产投资过快增长和 2010 年以来，许多住宅开发商都高调宣称进 ， 降低银行金融风险 国家出台了一系列宏观调 入商业地产，纷纷加紧在全国范围 “圈地”，商业 ， ， 控政策收紧银根 到2009 年下半年 除国有商 地产呈现开发热潮，一些大型商业项目的空置率 业银行在信贷方面对部分商业地产项目还有选 ，商 ， 高居不下，这意味着商业供给过剩和竞争加剧 择性支持外 其他股份制银行已很少对商业地 业地产供应 量超出了市场的实际需求。究其原 产项目发放贷款。这对于依赖银行融资的商业地 因，一方面大量企业的进入，使土地的需求量增加， 产来说无疑是雪上加霜，融资困难已经成为制约 导致地价上涨，进而推高各项开发成本，在融资渠 国 商业地产发展的瓶颈。在银行对商业地产项 道收窄的背景下，企业将承受巨大的资金压力。另 目的贷款越来越谨慎、贷款门槛越来越高的情况 外，与有限的零售品牌资源形成反差，众多商业项 下，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将 目的集中推出很可能面临商业功能定位的重复和 面临资金链断裂的危机。 业态严重同质化倾向。彼此间的恶性竞争不仅会 4.缺乏商业模式创新 增加招商难度，而且将使项目的收益率缺乏保障。 概念是贯穿开发与营销的主题，是商业地产 2.定位失准 模式的灵魂。严格来说，我国当前的商业盘大都 目前，很多商业项目的定位与开发沿用了住 缺乏概念，在这方面做得比较好的是 “华南 宅定位与开发的模式，思路上存在偏差。由于忽 MALL”，在国 首次直接成功地引入了“MALL”概 视了商业地产的专业性，一方面未进行专业的 念，并将“MALL”概念贯穿到开发与营销中去。房 市场研究，对区域的需求估计错误；另一方面没 地产是同质化现象很严重的特殊产业，如不在概 有从当地消费者角度进行项目的开发设计，导致 念上有所为，就无法引起公众的注意，造成商业 选址失当、定位失准，由此引发网点过剩、重复 项目的千篇一律。 建设等一系列矛盾，为后续经营带来了隐患。 5.专业人才匮乏 此外，很多商业开发热 于走高端化路线， 许多商业地产开发企业的管理层，相关商业 经常会在项目名称前冠以“国际”等名词，商业地 经验不足、文化水平和综合素质普遍偏低，他们 产的设计档次和当地的消费基础不相适应。在一 的决策模式往往比较单一、不够科学，许多项目 些开发商看来，似乎定位越高档越好。其实不然， 都是“即兴之作”。专业人才的不足，将会直接影 定位关键是要精准，对于一个定位高的商业楼盘 响项目的品质。商业地产无论在具体 作抑或经 来说，如果没有国际级的商业巨头进驻，经营上 营理念上，都与住宅不同。在具体 作方面，调研 就会陷入困境。所以定位太高，不切合项目自身 选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、 实际情况，就会走入“曲高和寡”的艰难境地。 持续调整等一系列环节和规程，相对于住宅开发 3.融资渠道过于单一 来说要复杂得多，需要专业团队来实现。在经营 目前我国商业地产对银行信贷依赖水平在 理念方面，商业地产需要通过长期经营收益和物 2011.11 上半月刊·综合版 55