房地产调控与宏观调控的矛盾与出路.pdfVIP

尹中立 自2005年以来，中国政府出台了“国八条”、“国六条”等一系计划；不正常的手段主要是行贿)，扩大房地产建设规模。结果是房 列调控房地产的政策，但房地产市场却出现了“越调越涨，越调越 地产投资增长速度无法得到遏制，依然处在比较高的状态。房地产 高”的现象，该现雾的出现不仅令老百姓无所适从，也让宏观决策 当局颇感困惑和尴尬。正确认识这一现象，不仅关系到房地产市场 的健康发展，也关系到今后的宏观决策。 际上反映了市场力量战胜了行政力量。 笔者以为，导致房地产调控出现尴尬结局的主要原因是宏观 在市场力量中，地产类上市公司扮演着重要角色。截至到 调控的目标和手段与控制房价之间存在矛盾，化解该矛盾的途径 在于调整中国的住房制度。 元，这些公司可以凭借资本市场的力量，高价从股票市场融资，然 后到地产市场高价拿地。以万科为例，2005年通过股票市场融资 一、控制房地产投资规模与稳定房价之间的矛盾 房地产一直是宏观决策的一个重点。1998年，当亚洲金融危经完成。这些资金的操控者很快成为地产市场的买家。从公告看， 机之后，中国面临通货紧缩时，为了刺激国内消费，政府首先想到 2007年4月至6月，万科增加土地储备2000多万平方米。 的是刺激国内的住房消费，其方法是通过住房制度的市场化和货 股票市场的投资者积极支持房地产类上市公司的再融资。因 币化改革来刺激住房需求，带动房地产投资的增长，从而带动宏观 为这些公司融资之后会积极地增加土地储备，为投资者创造良好 经济摆脱通货紧缩的泥潭；同样，2003年以后，当国内经济出现过的盈利预期，于是股价大涨。既然购置土地被市场视为“利好”，那 热的苗头时，也首先拿房地产行业开刀，2003年6月出台的央行么，上市公司必然会倾向于高价拿地，造成地产市场的行情不断看 121号文件是这一轮房地产调控和宏观经济调控的开篇之作。 涨，从而刺激房价的不断上涨。 但一直以来，中国宏观调控部门主要关注的是投资增长速度 从股票市场的表现看，房地产类公司的股价上涨远远领先于 指标，对房地产行业的调控也主要关注该行业对固定资产投资的 影响，很少关注房地产的价格波动。如，最近几年的调控手段一直 行业中排第一位，最近一年的时间里，房地产行业的股票平均涨幅 强调控制“两个闸门”，即希望通过控制信贷和土地这两个闸门来 控制投资的增长速度。这种做法在计划经济时代是可行的，因为那 对于房地产类上市公司来说，高市盈率和高股价就意味着低融资 时没有房地产市场，也没有房地产价格(实际价格被处于严格管制 成本。于是，在目前的市场背景下，房地产类上市公司的融资冲动 状态)，决定经济的最主要力量是计划“指标’，而不是市场“价格”。 空前高涨，2007年的前八个月，房地产类上市公司已经公布的融 将目前的房地产市场和10年前的房地产市场进行对比，我们 可以看出，最大的不同是购买的主体发生了根本性的变化。1998年地市场强劲的竞争者，成为推高房价的不可或缺的力量。 之前．买房的主体是‘‘单位”，个人购房所占比重只有30％左右。“单 二、严格控制土地与房价上涨的矛盾 位”主要是国有的．中央一道指令就可以很快将房地产的供给和需 求都压缩下来．因此。价格不太重要，决策者只要关注投资规模就可 为了宏观调控的需要，同时也是为了保障粮食安全的需要，国 以了。而10年后的今天。买房者主要为个人，个人购房所占比例超 土资源部实行最严格的土地管理制度，2006年全国批准新增建设 过95％。个人投资的行为主要关注价格的走势，中央的行政指令无 法直接改变个人的投资行为。因此，今天的市场调控必须以房价为 中心．否则不会有好的效果。 在市场经济已经相当发达的今天，我们仍然沿用计划经济时 1．4亩，还不到世界平均水平的40％。“十一五’’规划纲要要求保持 代的调控手段就会出现问题。当我们控制两／f叫闸门”时，市场会预 期供给减少，于是房价上涨，尤其是在