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浅析我国房地产调控政策及其对经济的影响 摘要：本文从我国房地产宏观调控政策出发，详细分析房地产调控的客观必要性和具体内容，以及调控政策对我国经济可能产生的影响，最后本文力图结合中国实际，为增强我国房地产调控政策的有效性提出政策性建议。 关键词：房地产；宏观调控；经济影响；政策建议 前言 论文在进行正文分析前，首先需要对房地产和宏观调控的概念进行界定，以便于下文的展开。房地产是指土地、建筑物及在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。宏观调控是指国家综合运用财政政策、货币政策以及行政法令等各种手段对国民经济总量进行的调节与控制，保持经济总量平衡，抑制通货膨涨，促进经济结构优化，实现经济稳定增长。商铺、商场、酒店、宾馆和娱乐物业等。虽然物业的类别在特定的条件下可以转换，但通常各类物业具有其它物业难以替代的特定功能，在一定时空范围内各类物业存在一定的数量比例关系。从市场角度看，房地产结构可分为房地产市场供给结构和房地产市场需求结构。房地产市场的供给结构和需求结构简称为房地产市场供需结构。房地产供给结构是在一定时期内开发商面市的各类物业及其相互间的比例关系，亦即一定时期内开发商被批准预售、正在施工的期房和己竣工待售的现房的物业结构比重。房地产市场需求结构是在一定时期内房地产物业投资者和消费者具有支付能力的愿意购买的各类物业及其数量比例关系。房地产结构调控就是对房地产市场供给结构和需求结构进行宏观调节与控制，并使其相互吻合，达到动态平衡。 三、房地产调控对经济影响 结合房地产调控的主要内容，我国政府相关部门连续出台了一系列房地产调控措施，包括2003年的121号文件和18号文件、2005年“国八条”、2006年“国六条”、2007年的“70/90”政策、2009年保障性住房的大力建设、2010国家在短时间内连续推出“新国四条”和“新国十条”，以及2011年房地产限购政策等。国家对房地产宏观调控政策日益趋紧，其对经济发展可能产生的影响值得深入研究和分析。 从房地产调控的政策效果来看，房地产调控政策短期内还没有给我国经济发展带来重大影响，房地产价格仍处于高位运行的状态。但是我们要看到房地产业在我国经济发展中的重要地位，王国军（2004）指出房地产业涉及水泥、钢铁、建材等一系列产业，房地产投资占我国国民生产总值的比例达到20%左右，另外最重要一点是房地产业的大量资金来源于银行信贷。一旦国家宏观调控政策过于强烈，导致房地产泡沫的急速破灭，将会造成银行业大量的呆坏账损失。银行业在经济发展中起到资金枢纽的作用，银行业资产的大量损失，有可能进一步引发银行业危机，这就造成社会整个信贷体系的破裂，造成信贷收缩，投资不足，对我国经济发展带来沉重打击。上个世纪90年代，日本房地产业泡沫破灭，造成银行信贷体系崩溃，给日本经济带来巨大危害，导致其经济发展长期处于停滞状态。因此，我们需要学习日本房地产泡沫的经验教训，采取合理的房地产宏观调控手段，防止日本式的危机在我国再次发生。 四、政策性建议 针对我国房地产业发展的现状和日本房地产泡沫的经验教训，本人对我国房地产宏观调控提出以下几点政策性建议。 （一）要规范地方政府行为。刘琳（2003）认为我国现阶段房地产市场具有不完全市场经济的特性，有些地方政府部门为推高地价，行为不规范，是房地产市场扭曲的主要原因。房地产宏观调控能否顺利进行很大程度上取决于地方政府能否规范自身行为。地方政府应以科学发展观为房地产业定位，把为中低收入者提供物美价廉的住房作为实施宏观调控的起点和归结，具体而言：一是要转变执政理念和政绩考核办法，引导地方政府把工作重心，使其转变到为改善中低收入者居住条件的方向上来，严格规定将土地出让金的一定比例用于经济适用房的建设，同时尽快将土地出让金纳入地方政府预算，并建立专户管理；二是应加快建立土地督察制度，严格监督纠正地方政府和开发商的违法占地行为，建立农村耕地保护责任考核制度，增强政府对土地的管理能力，增加城市规划的透明度，适度控制城展规模，合理分配土地收入，保护失地农民的基本权益；三是要加强法治，严肃查处官商勾结的行为，严厉打击投机炒作行为。 （二）适时开征物业说。我国房地产税制构成的明显特点是:房地产开发、流通环节税费多，税费负担重，从某种程度上制约了房地产业的健康发展；房地产保有阶段课税少、负担轻，税收优惠范围大，导致炒卖现象严重。物业税的开征会大大增加房地产的持有成本，住房面积越大，保有阶段的税费征收得越多，人们在购房时就会按自己的需求购买相应面积的住房，不会以投资为目的购买过大面积的住房；在住房保有阶段，为了避免缴纳保有阶段的税费，对于不需要的住房，会尽量转售，这样就增加了住房市场的