美国房地产信托基金研究及对我国的启示.pdfVIP

房地产信托投资基金（REITS）简介及对我国房地产 市场的影响 研究员：况群峰 2006年3月 领汇、泓富、越秀房地产信托投资基金受到市场热捧，市场价格持续大幅涨升，受此影 响，国内外掀起一股巨大的REITs 上市融资潮，北京、天津、大连等地的商业地产巨头，纷 纷将目光瞄准香港、新加坡，期待再续高潮。REITs 为何物，会如此受到投资者热捧；它的 盛行又将对房地产市场产生什么影响；又会给资本市场带来什么机会呢？本文试图对此进行 简要分析。 一、房地产信托投资基金简介 房地产投资信托基金(Real Estate Invest ment Trusts，REITs)，是从事房地产买 卖、开发、管理等经营活动的投资信托。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行 收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产， 交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的 一种融资模式。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts， REITs)在美国和澳洲有 着较长时间的成功发展经验，亦被证明为有效的房地产投资工具。近年来，REITs 已经趋于 国际化，在日本、新加坡、南韩以及最近的台湾都纷纷成立了REITs ，美国、澳洲、日本和 新加坡 REITs 的回报率表现皆优越于股市或直接房地产投资。在亚洲。传统的大规模地产投 资多集中于上市房地产公司，自亚洲金融危机之后，房地产市场逐渐成熟与透明，伴随着国 际房地产投资分散化的趋势，国际房地产投资基金对亚洲房地产市场寄予了更大的期望。在 这种环境下，REITs 已经或者正在亚洲各国萌芽、发展。下面以美国为例，简要介绍一下 REITs ，美国房地产投资信托发端于 1960 年的《房地产投资信托法(REIT Act)》，近 10 年来，房地产投资信托呈现出日益增长的势头，市值从 1990 年的 87 亿美元增长到 2002 年的 2242 亿美元。近几年，在利率持续走低的情况下，房地产投资信托一枝独秀。房地产 投资信托的股价一直升值，年分红可高于指数股的平均值，年回报率平均可达 30％左右。 按投资业务的不同，房地产投资信托大致可分为三大类:①资产类(Equity)信托：投资并拥 有房地产；主要收入来源于房地产的租金。②房地产贷款类(Mortgage)信托：投资房地产 抵押贷款或房地产贷款支持证券(MBS)，其主要收入来源是抵押贷款的利息收入；③混合 (Hybrid)信托：同时经营上述两种形式的业务。据统计，REITs 中的绝大部分是从事资产 类投资。按投资对象的物业类型分类：1994 年以前，房地产投资信托的投资只局限于有限 的几种物业类型如公寓、写字楼、酒店等;1994 年以后，房地产投资信托有了很大的发展， 其投资对象的范围日益扩展。迄今为止、几乎所有的物业类型如公寓、超市、商业中心、写 字楼、零售中心、工业物业、酒店等，都有相应的 REIT 与之对应。在各种房地产业的投资 中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的 74％。 表 1 美国 REITs 投资的房地产分布 10.8% 20.1% 6.1% 1.5% 3.6% 3.8% 21.0% 33.1% 零售业 住宅 工业/办公 医疗 自助式存储仓库 房地产贷款抵押证券 酒店/度假村 其他 为什么房地产投资信托基金生命力如此之强，主要是来源于它具有如下优势： 1、面向中小投资者