贝尔斯登对我国房地产贷款风险的启示.pdfVIP

经济纵横 荩荩 Economic Review 贝尔斯登对我国房地产贷款风险的启示 吴珩江 陈汉平 （江汉大学商学院，湖北武汉 430019 ） 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： （ ） F832.45 A 1009－3540 2009 07－0042－0001 贝尔斯登是一家成立于 1923 年的投资银行。在次 有资料显示，国内“十大标杆性房企”在2008 年的平均 贷危机爆发之前有 年历史的贝尔斯登，历经了美国 资产负债率仍高达 。 其中有一半房地产企业的 85 65.7% 世纪 年代的大萧条和多次经济起落， 但在 负债率突破了 。 20 30 2008 70% 年的美国次贷危机风暴中严重亏损，濒临破产。国内房 三、技术上预防房地产贷款风险的建议 地产市场大起大落，风险随时存在，汲取他人的经验教 商业银行除加强自身风险意识外， 还必须采取技 训大有裨益。 术手段预防房地产贷款风险，可以采取的方式有： 一、贝尔斯登的失利 （一）实行房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的 （一）风险集中于金融衍生产品 封闭运行 根据贝尔斯登2007 年度的年度报表显示，公司的 银行通过为房地产开发项目设立专户， 让房地产 净资产为 117 亿美元，却拥有 13.4 万亿美元的金融衍 开发贷款和用房地产商的售房收入或者个人购房者的 生品，而其中的 万亿是与交易方单独交易的复杂协 房屋按揭贷款资金来抵还房地产在银行的贷款。 这样 11 议交易。 投资高度集中在复杂的金融衍生品市场是产 做的意义在于：一方面，落实贷款封闭运行管理能对商 生亏损的罪魁祸首。 以贝尔斯登发明的抵押债务债权 品房生产、销售过程的资金循环进度进行有效的监控， （CDO ）为例，包括信用风险、资产价格风险、流动性风 也就能防范和化解部分房地产贷款风险。另一方面，商 险、交易对手风险和系统风险。风险的类别的增多给金 业银行通过房地产开发贷款与个人按揭贷款的捆绑营 融衍生产品的估值加大了难度。最终，估值错误导致了 销、产品销售回笼和资金支付过程的管理，可以定期核 投资失败，使得风险集中释放，造成了贝尔斯登的失利。 对商品房销售明细、回笼资金量和个人按揭业务余额， （二）高比例的财务杠杆加速了贝尔斯登的失利 及时查找销售资金去向， 能够最大程度的保证还款资 错误的投资决策再所难免， 但大多数金融机构不 金来源，防范房地产企业挪用贷款而产生的信用风险， 会出现像贝尔斯登这样流动性急剧恶化的情况。 究其 实现房地产开发贷款的良性循环。 但此方法的缺点在 原因，就在于贝尔斯登资金杠杆比率高达35.5 倍。 高 于， 房地产开发贷款与对应的个人抵押贷款打包也同 杠杆率虽然能够提高资本回报率， 但也带来了巨大的 时集中了贷款风险。 风险。 根据2008 年一季度报表，贝尔斯登所管理资产 （二）运用房地产贷款资产证券化 从450 亿美元下降到360 亿美元，损失超过20% 。