成都中信蜀都新城项目股权投资信托研究报告(51页).doc

成都中信蜀都新城项目股权投资信托 可行性研究报告 目 录 报告摘要 1 第一部分 成都郫县“中信蜀都”住宅项目分析 6 一、“中信蜀都”项目简介 6 二、项目建设用地规划技术指标汇总表 8 三、项目地理位置介绍 9 1、成都市--我国西南地区的中心城市 9 2、郫县—成都西部新城 12 四、项目的投资亮点 17 五、项目盈利能力分析 25 六、项目现金流预测（假设取得开发贷） 27 项目现金流预测（假设未取得开发贷） 32 第二部分 交易对手分析 36 一、成都国宏腾实业有限公司（项目公司） 36 二、成都川宏金沙置业有限公司（担保方） 36 第三部分 信托融资方案 40 一、信托融资方案概述 40 二、交易结构图 40 三、交易结构流程 41 四、信托计划技术参数 42 五、质押及保证 42 六、项目公司的主动管理 43 七、信托资金的监管 43 八、信托计划退出 44 九、信托收益及受托人报酬 44 第五部分 项目风险预测及防范措施 45 一、流动性风险 45 二、市场风险 46 三、管理风险 46 第六部分 结论 47 资料明细 48 报告摘要 1、 中信蜀都新城项目简介 郫县中信蜀都新城项目由成都国宏腾实业有限公司开发,项目总占地426.48亩（由9块地组成），总建筑面积约170万㎡，其中商业地产面积约27.26万㎡，住宅面积95.71万㎡,地下建筑面积47.81万㎡。若项目全部开发，将完成总投入约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。 本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都·中信蜀都”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分。中信蜀都项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约15分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城际高速铁路直通项目，“三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与成都中心城区形成了无缝连接。 项目总体概念规划设计由国际一流水准的美国RDLF国际规划设计公司担纲完成。结合地块内丰富的水系资源，用极具前瞻性的规划理念，通过勾勒“两轴三园三带”（即两条轴线、三个公园及三条景观带），造就一个生态居住新城——中信未来城。 本项目共计有9块用地组成：  项目位置图： 2、项目开发商----成都国宏腾实业有限公司简介 成都国宏腾实业有限公司成立于2010年7月，注册资本24000万人民币，股东为成都川宏金沙置业有限公司（占34%股份）、成都世通经济开发有限公司（占33%股份）、四川省万腾实业有限公司（占33%），实际控制人为川宏金沙的法定代表人杨天明，成都世通以及万腾实业均为川宏金沙的关联公司。 该公司为中信蜀都的项目公司，目前暂时无经营业务，公司主要资产及注册资本金2.4亿元。 3、项目的实际控制人——成都川宏金沙置业有限公司（担保方）简介 成都川宏金沙置业有限公司系一家主营商业地产开发、商业配套设施建设、租赁及物业管理的有限公司，同时参与青羊工业集中发展区的建设。公司注册资本金人民币5000万元，实际控制任及法人代表杨天明。截至2010年6月末,公司总资产规模11亿元，净资产规模超过2亿元。目前公司主要运营两大项目： （1）商业地产板块——金沙国际商城。 “金沙国际商城”位于成都市青羊区苏坡东路8号，项目性质为商贸基础设施，是四川省重点招商引资项目，累计投资6亿余元，成功创造了当年开工当年营业的奇迹。 项目所在地金沙片区，为成都市规划的18个网点商业中心之一，周边有众多开发成熟和已在开发的楼盘，为成都人首选的家具区域。项目净占地47464平方米（71.2亩），总建筑面积125545.92平方米。商城内功能齐全、设施完善、管理先进、集内外家居家具、装饰建材销售与物流配送，以及百货和休闲餐饮于一体。入驻商户包括世界500强的装饰建材连锁超市英国百安居、中国500强企业北京西单、中国家电连锁巨头国美电器、成都家具旗舰创美家居、金鼎轩餐饮集团、金沙会超豪华娱乐会所、金沙湖，丽湖等知名商家。 目前，公司依靠该项目每年的物业租凭收入达到9000余万元。该部分物业现评估价值现已达到13亿元。 （2）工业地产板块——青羊工业集中发展区。 2005年7月，在青羊区委、区政府的鼓励与推进下，成都川宏金沙置业有限公司和成都益有实业股份公司组建了成都青羊工业投资有限公司，全面参与青羊工业集中发展区的建设。 青羊工业集中发展区位于成温公路以北