成都财富中心项目可行性研究报告_44页(44页).doc

成都财富中心项目可行性研究报告 第一章 项目总论 一、项目名称 成都财富中心 二、建设地点 成都市锦江区青石桥片区内，处于大业路、朝阳路及青石桥路交汇处。 三、项目开发性质 商业、住宅、办公综合性物业。 四、项目法人情况 本项目由成都市联华房地产开发有限公司成都市联华房地产开发有限公司、法人代表：吴军 、法定地址：成都市二环路东一段桃蹊路68号 、注册资本：000万元人民币 、经营范围：房地产开发 、公司概况：经成都市建设管理委员会成建委发[1995]房字表9号文件批准、法人代表：、法定地址：成都市、注册资本：00万元人民币 、经营范围：房地产开发 1、本项目可行性报告的主要编制依据如下： 市规划局已批准的规划设计任务书、国有土地使用的相关文件。 2、研究范围：项目市场前景分析，建设内容及规模，建设方案及效益评价等。 项目可行性研究主要结论 1、该项目总体规划满足成都市规划局建筑管理规范要求，符合城市总体控规标准。该项目的建设将大大改善青石桥片区的城市面貌，改善周边的生态环境、居住环境，增加城市服务功能，项目的建设是十分必要的，同时该项目的实施，有着良好的社会效益和经济效益，因此项目建设可行。 2、该项目的建设规划方案将根据市规划局的要求精心设计、合理的考虑商业、住宅功能指标、外部环境、项目配套、建设成本，使该项目成为城市中心的又一商业中心，并成为青石桥区域代表性的建筑。 3、项目主要建设内容为：住宅、商业办公用房及公建配套、停车场、绿化。项目总建筑面积约19623.2平方米，其中住宅建设面积平方米，商业用房建筑面积平方米，平方米。 ,我们认为该项目的建设是可行的,应加紧做好项目的前期工作,争取早日开工建设投放市场。 第二章 项目建设 项目建设内容及规模 高层电梯公寓充分考虑自由框架组合结构，面积为70-80平方米，满足不同档次住户需求。 临街设置为商业裙楼，为住户提供一个方便、快捷的购物场所，拟建大型购物超市与休闲文化商业中心。 3、办公用房 该区域与高档商务楼、五星级酒店区相连，形成强大的高品质商务环境。 4、公建设施 与小区建设配套的水、电、气、道路、通讯管线，区域内设置小区会所、物业管理用房、健身中心、洗衣房、游泳池、儿童、老人玩乐休闲设施等。 5、设计机动车、非机动车停车场，满足住户和商业客户的停车车位需求。 6、绿化 为营造小区内优美舒适的生活环境，项目绿化一部分为线性道路绿化，一部分为片状内院集中绿化，项目主入口处设特色绿化生态广场。 1、净用地面积：19623.2平方米。 平方米。 其中住宅建设面积平方米，商业用房建筑面积平方米，平方米。 平方米 % 5、容积率：7.5 6、建筑总层数：23--31层 米 辆  第四章 项目市场分析 4.1 成都商品房市场的供需状况 一、市场供给分析 自2001年以来，成都市房地产市场竞争进入快速增长期，特别是近两年来外地实力开发商纷纷进驻成都，令市场竞争格局显得更为激烈。竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。成都房地产市场的产品由此逐步趋向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部环节的创新。 1、房地产市场整体开发投资量分析 从近几年的变化来看，2003年成都市房地产开发投资245.4亿元，增长率达到20.7%，比2002年提高了1.3个百分点；住宅投资仍然是开发投资的主力，写字楼、商业用房投资虽然不大但增幅明显。从近5年来房产投资的平均增长率来看，增幅约为20%左右，按这个速度计算，到2006年成都市的房产投资额可达到424.1亿元。 附表：近年成都市房地产开发情况表（单位：亿元，万㎡） 年份 开发 投资额 商品房 竣工面积 商品房 销售面积 商品房 销售额 1999 99.9 476.4 370.5 68.3 2000 129.2 538.2 433.6 78.2 2001 170.8 816 701 129.7 2002 203.3 957.3 815.6 162.5 2003 245.4 1018.27 966.35 202.58 2、商品房空置情况分析 虽然房地产开发规模不断扩大、房价稳步上升，但在旺盛的需求下，成都市商品房空置面积得到有效控制，近五年商品房空置率逐年下降（见下表）。 附表：1999年─2003年成都市商品房空置情况对比表 ?年份 1999 2000 2001 2002 2003 空置面积（万㎡） 136.5 152.3 188.2 211.6 213.2 空置率（%） 23.25 22.45 19.45 18.47 17.34 其中住宅：空置面积 （万㎡） 85.90