第三章 房地产开发程序.pptVIP

《房地产经营与开发》 厦门大学嘉庚学院 林龙镔 第三章房地产开发程序 林龙镔 llb@ 内 容 第一节 房地产开发程序概述 第二节 投资机会选择与决策分析 第三节 前期工作 第四节 建设阶段 第五节 租售阶段 第一节 房地产开发程序概述 一、房地产开发 通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种生活。 二、房地产开发的主要程序 1、投资机会选择与决策分析 2、前期工作：获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议； 3、建设阶段：施工建设与竣工验收； 4、租售阶段：市场营销。 第一节 房地产开发程序概述 三、开发项目的类型和特点 1、住宅开发项目 （1）居住建筑 类型：别墅、独立住宅、联排住宅、城镇住宅、公寓、普通住宅（多、高、小高层）； 特点：市场潜力大、风险小、需求多元化、投资门槛低。 第一节 房地产开发程序概述 2、写字楼与零售商业 （1）写字楼 类型：自用、出租、自用出租复合型；甲、乙、丙 特点：开发商有长期投资能力；把握设计发展潮流和趋势；高度重视选址。 （2）零售商业物业及其分类 类型：区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里商店、特色商店 第一节 房地产开发程序概述 特点：认真分析商业辐射区域；要求具备长期大规模投资能力；先租后建、只租不售；物业管理水平高；需要与交通设施联合开发；努力实现商场收益风险管理社会化；零售商业物业与其他物业联合开发。 3、其他类型的开发项目 旅游度假村：按地域分海滨型、湖泊型、山地型、温泉型、乡村型和城市型；按功能分康体型、娱乐型、会议型和赌博型。 工业物业：重、轻工业，高新技术产业、研究与发展用房等。 土地一级开发 第二节 投资机会选择与决策分析 一、投资机会选择 主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 二、投资决策分析 1、市场分析：分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平； 2、项目财务评价：根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。 第三节 前期工作 一、获取土地 1、政府土地收购储备与土地一级开发 2、获取土地的途径 土地使用权出让：招标、拍卖、挂牌和协议； 土地使用权划拨 原有划拨土地上存量房地产土地使用权转让 与当前土地使用权拥有者合作 第三节 前期工作 二、确定规划设计方案并获得规划许可 1、土地出让过程中的规划管理 制订控制性详细规划；土地受让方必修持有附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地使用权出让合同，取得《建设用地规划许可证》后，方可办理土地使用权证明。 2、房地产开发前期的规划管理 开发项目的选址定点审批，核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发《建设工程规划许可证》等。 第三节 前期工作 三、建设工程招标 1、开发建设项目的招标方式 公开招标和邀请招标 2、招标机构 招标方式发包建筑工程，需要组织一个招标工作小组，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。 第三节 前期工作 3、招标程序 申请招标 编制招标文件 编制招标工程标底 确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函 投标人资格审查 招标工程交底及答疑 开标、评标和决标 签订合同 第三节 前期工作 四、开工申请与审批 五、前期工作的其他环节 第四节 建设阶段 建设阶段 指项目开工到竣工验收所经过的过程。 一、质量控制 项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。 二、进度控制 以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。 第四节 建设阶段 三、成本控制 监督成本费用、降低工程造价的重要手段。 四、合同管理 已经成为与质量控制、进度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理职能。 五、安全管理 六、竣工验收 商品住宅还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、能耗标识。 第五节 租售阶段 一、选择物业租售形式 1、开发商自行租售 大型房地产开发公司，拥有自己的销售队伍和销售网络，自我服务更有效。 市场高涨、市场供应短缺，开发项目深受欢迎。 开发项目已有教明确，甚至固定的销售对象时，无需再委托经纪机构（佣金：售价的0.5％～3％）。 第五节 租售阶段 2、委托房地产经纪机构租售 房地产经纪机构的优势：熟悉市场情况、具备丰富的租售知识和经验的