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关于在靖江成立房地产开发企业的市场调研报告 靖江的区域优势 靖江市位于江苏省中南部苏中平原的最南端，处在沪宁长江水道的中心点，是上海都市圈的组成部分。面积673平方公里，辖9个镇，人口66.5万人。在长江“龙头”、国际大都市上海的带动下，靖江因优越的区位条件、优厚的经济基础、优良的投资环境和良好的发展前景，被越来越多的中外客商青睐和关注，成为长江“龙颈”上的一颗璀璨明珠。“扬子江畔开发热土，长三角上璀璨明珠”的靖江市三面环江，沿江岸线52.3公里，物产丰富，人杰地灵。 　　靖江临江襟海，是长江下游重要的交通枢纽。京沪、同三、宁通高速公路和新长铁路均在靖江交汇，上海、南京等中国东部重要的国际航空港距靖江仅一个半小时左右行程。靖江在中国长江三角洲经济区中显现出愈益重要的作用。 　　靖江是国务院最早批准的沿海开放城市之一。1993年和2001年两度被评为全国综合实力百强县(市)，1995年进入全国首批80家小康县(市)行列。2001年进入中国最发达100县(市)行列，列第65位。目前已连续10年进入全国百强县行列，为苏中一流强市。江苏省管县之一。 　　2010年，中国城市发展研究会发布2009中国县级市城市化率排行榜，靖江以52.5%的城市化率居全省县级市第三名，仅次于宜兴市和昆山市，超过排名第八的江阴市。目前全市总人口664697人，其中非农业人口345951人。 　　靖江，是开放开发意识超前的城市。靖江被国务院列为对外开放地区并加入苏锡常火炬带，成为上海浦东开发区和苏锡常火炬带向苏北辐射、延伸的重要“桥头堡”。靖江市地处江苏省苏中平原南端，东南西三面临江，隔江与张家港、江阴、武进等市区相望，东北至西北与如皋、泰兴两市毗连。房地产市场量高价升。全市房地产累计投资30.93亿元，同比增长45.3%。施工各类房屋面积243.24万平方米，同比增长60.8%，其中住宅施工面积196.16万平米，增长60.2%；销售各类房面积87.90万平方米，增长30.5%，其中住宅销售80.02万平方米，增长45.7%；实现商品房销售额50.10亿元，增长49.6%，其中住宅销售额43.85亿元,增长83.2%。 在总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%。从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在运营成本中销售成本所占比例最高，为40.4%，但销售成本占总成本的比例只有6.49% 企业财务角度 支付流向的角度 总成本= 直接成本+运营成本 政府（土地出让金）+其他成本补偿 总费用支出= 总成本+总税收 政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿 总销售收入= 开发项目的全部销售收入 政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余 企业剩余= 总销售收入-政府所得-非土地成本补偿 “剩余”≠利润 2、风险主要 行业的兴衰是由市场的供求关系变化和成熟度来决定的。随着国家住房制度改革的推进和我国城市化进程的加快，对住房形成了极大的消费需求，我国房地产行业近几年的高速发展正是产业处于发展、培育初期阶段的基本特征。从制度变革过程来看，住房商品化即是把之前由社会承担的纳入计划管理的福利项目分配转变为由市场价格与需求支配的市场体系配置；从社会资金流量和资金规模来说，就需要我国金融体系的货币发行和金融支持有一个相应的量的扩张来满足这种把房地产开发纳入价格体系的市场化行为。同时，政府在参与城市经营的过程中以土地为资源，也参与了房地产的开发与运营。土地资本化和住房由计划分配向市场配置的转型都相应地要求金融容量和金融支持的相应地扩张，而由巨大需求推动的房地产开发则由于其高于社会平均利润的的增值过程，则也相应使得社会存量资源配置自然地流向该行业。 房地产行业面临的主要风险应从两个阶段来分析：对成熟的房地产市场来说，其风险是经济周期波动对房地产行业的冲击；对发展中的房地产市场来说，则房地产泡沫的产生及破灭会对它形成大的冲击。一般，从房地产价格、交易量和房地产投资额三个指标判断房地产泡沫的形成，具体表现是：房产价格过高、交易量频繁和房地产投资额在国民增量经济中的比重过大。判断标准是居民家庭年收入，同时也要类比市场经济价格体系中的其他产品的价格。现阶段，我国部分地区的房产价格与年均家庭收入比达到10－20，而在发达国家这一比例一般为3－5倍；房地产行业的平均利润率则在20％以上，远远高于其他行业平均利润率。过高的房产价格必定要影响到居民的其他消费，尤其对其他与房地产没有关联性的行业来说，会导致这些行业的市场萎缩。另外，房地产的高利润率也会使其他行业的资金流向房地产行业，从而减少对其他行业的投资。当交易量频繁的市场主导行为是投机、而非实际需求时，则会增加金融投