__我国房地产投资信托REIT面临的风险分析.pdfVIP

第35卷第35期 山 西 建 筑 VoJ．35No．35 2O0 2月 Dec．2009 ·224· 9年1 SHANXIARCHITECrURE 文章编号：1009．6825(2009)35-0224．02 我国房地产投资信托(REITs)面临的风险分析 张卫宁 崔华荣 摘要：从投资者的投资风险和l迎ITs管理者的运营风险两个方面，深入分析了我国发展房地产投资信托(REIn)的风 险，以便我国引入REITs后能够充分地进行风险控制，促进房地产I迮ITS的健康发展和持续推进。 关键词：房地产，REITs。投资风险。运营风险，委托一代理风险 中图分类号：1rIJ721．1 文献标识码：A 房地产业作为我国国民经济的支柱产业和经济发展的增长 以及执法部门执法不力等造成对REITs投资者损失的可能。如 点，对我国经济保持快速增长起到重要的支持作用。同时，房地 果相关职能部门不能出台REITs相关的专业性法规，或者完善相 产业是一个非常典型的资本密集型行业，在全球金融危机大背景 关行业的法律法规，就会使得REITs在我国运作过程中缺乏法律 下，我国房地产业面临着资金大量缺口，银行系统风险逐渐增大， 的规范和强有力的支持、保护，极易造成REITS投资者权利的侵 拓宽房地产业融资渠道迫在眉睫。REITS将成为我国房地产业害和发展的畸形化，从而不利于其健康发展。6)利率风险。利率 新的融资渠道，是今后房地产融资的热点研究方向。REITs作为 一种房地产证券化产品，其本身所蕴含的风险因素更具特殊性和 投资者的收益带来的风险。作为资本市场的一种衍生品，REITS 复杂性，其风险研究也绝非一般的投资信托基金的风险分析体系 的价格与利率变动息息相关，并与之成反方向变动。利率水平低 所能代替，需要建立一套适合我国国情的系统的风险分析体系。 1 我国房地产投资信托(RElTS)风险分析 1．1 I也ITS的投资风险分析 也会下降。但是，利率下降对REITS价格的影响要大于利率上升 的影响。7)通货膨胀风险。如果RElTs的收益率不足以抵消通 1)环境风险。环境风险是指由于外部环境不确定性而产生 的风险。在REITS的发展过程中，都需要外部环境的支持，如果 RElTs的投资价值。 外部因素不仅不支持REITs的发展，反而阻碍其发展，就会为之 带来环境风险。特别是我国房地产市场和金融资本环境还不够 1．2 I也ITs的运营风险分析 成熟，对I近ITS在我国的成功发展存在着潜在的环境风险。2)政 1)经营管理风险。经营管理风险主要是指REITs管理者在 策风险。政策风险是由于地方政府或中央政府等相关政府职能 REITs运作过程中管理不善而造成收益损失或成本增加的风险。 在实践中，由于REITs的管理人员素质不高，缺乏房地产业务领 部门的政策变化l而引起的市场波动对REITS的影响。我国房地 产市场和资本市场都还处在不断发展变化之中，我国政府对它们 域的投资经验，获取的信息不完全或存在误差，对经济形势的判 的监管缺乏足够的经验，经常会出台一些针对当前经济形势和经 断有误，决策失误等情况，往往会造成项目市场定位不准确、对投 资对象的选择不当、投资时机把握不恰当或不能处理好各种合同 济问题而制定的政策，而REITS作为一种全新的房地产投融资工 具，从试点到规范运作，政策的出台和调整在我国只是一个摸索 关系等，造成REITS运营的成本增加或利润的减少，使赢利能力 的实现产生差异，投资者的收益很难得到保障。2)财务风险。财 的过程，使得REITS面临着巨大的风险。这种风险使REITs在 我国发展初期会处于非常重要的地位。3)资本市场风险。资本 务风险就是指I迮