健身广场东片区B1地块可行性研究报告修改过66页.doc

膇蒁螀膁蒆薀袂羃莂薀 目 录 第一章 项目总论 1.1项目名称及承办单位 1.2可行性研究报告编制单位 1.3可行性研究编制的依据和范围 1.4可行性研究工作概况 1.5项目单位概况 1.6研究结论 第二章 项目背景及建设的必要性 2.1项目提出的背景 2.2项目建设的必要性 第三章 市场分析及售价预测 3.1宏观环境分析 3.2市场发展分析 3.3目标客户及购买力分析 3.4结论 3.5本项目售价预测 第四章 资源物料的供应保证建设地点及建设条件 4.1 建设条件 4.2气象 4.3基础设施条件 4.4建设地点 4.5建设地点优势： 第五章 项目建设规模及建设内容 5.1建设规模及分期 5.2建设内容 第六章 小区规划布局与工程方案 6.1小区规划设计方案(附图详后) 6.2土建工程方案 6.3给水、排水设计方案 6.4供电及电信设计方案 6.5供热设计方案 6.6燃气供应方案 6.7小区管线铺设方案 6.8项目的智能化系统 第七章 环境保护和节能 7. 1环境保护 7. 2节能 第八章 物业管理 8. 1综合管理 8. 2房屋及小区共用部位共用设旌设备日常维护 8. 3绿化 8. 4保洁 8. 5公共秩序维护 8. 6停车管理 8. 7消防管理 8. 8高压供水 8. 9电梯管理 8. 10 装修管理服务 第九章 项目实施进度计划与招投标 9. 2项目招投标 第十章 项目法人与项目经营管理 10. 1 项目法人 10. 2项目经营管理 第十一章 投资估算和资金筹措 第十二章 财务效益分析 第十三章 可行性研究结论 第一章 项目总论 1.1项目名称及承办单位 1.1.1项目名称：济宁健身广场东片区B1地块 1.1.2项目建设地点：洸河路北、共青团路东、仙营路南 1.1.3项目承办单位：济宁市土地储备中心 法定代表人：刘裔洒 注册资本： 0万元 单位类型： 事业单位 济宁市土地储备中心成立于2000年6月，为正科级全额事业单位。是在原济宁市统一征地办公室的基础上加挂济宁市土地储备中心的牌子。随着土地储备工作和规模不断扩展，为更好地经营城市土地资产，实现土地资产价值最大化，适应城市建设与发展的需要。2003年4月30日，经市编委［2003］17号文件批准，济宁市土地储备中心升格为县级全额预算管理事业单位，内设办公室、计划财务科、征用收购一科、征用收购二科、储备开发科5个科室，人员编制27人。 根据市编委批复，济宁市土地储备中心主要职能是（经营范围）：根据全市土地利用总体规划、城市规划及市场需求，提出土地收购、储备计划；依据城镇土地收购、储备计划，对城镇需要盘活和调整的存理土地及其他增量土地适时进行收回、收购、置换或征用；负责储备土地的管理和前期开发整理；负责土地储备资金的管理和使用。 1.2可行性研究报告编制单位 济宁市规划咨询中心 1.3可行性研究编制的依据和范围 1.3.1编制依据 国家有关法律、法规、方针、产业政策 项目总体规划 《建设项目经济评价方法与参数》第三版 《城市居住区规划设计规范》 济宁市人民政府关于印发《济宁市城市房屋拆迁补偿安置标准规定》的通知 《济宁市城市总体规划》 济宁市各类建筑取费标准 《济宁市国民经济和社会发展“十一五”规划》 《住宅设计规范》 《住宅建筑设计标准》 《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 《城市道路绿化规划及设计规范》 项目的有关基础材料 1.3.2研究范围 项目提出的背景 项目建设的必要性 市场分析及售价预测 建设条件及建设地点 项目规模及建设内容 项目规划布局及设计方案 环保及节能 物业管理 项目法人与项目经营管理 项目实施进度及招投标 投资估算和资金筹措 财务效益分析 1.4可行性研究工作概况 济宁市规划咨询中心组成项目工作组，对编制可行性研究报告需要的工程、技术、经济等资料进行了收集，就建设规模、建设内容、工程技术方案、资金筹措等进行了讨论，并取得一致意见，在此基础上，编制了可行性研究报告。 1.5项目单位概况 济宁市土地储备中心 1.6研究结论 本项目地上建筑面积77309平方米，其中商业建筑面积12992平方米，服务用房建筑面积4596平方米，多层住宅（用于回迁安置）10289平方米，多层架空半面积 947平方米，高层住宅24503平方米，办公楼建筑面积 23982 平方米；地下建筑面积9935平方米。项目建设期为2年。总投资26195万元，申请20000万元银行贷款，其余自筹，该项目实现净10029利润 万元，静态投资回收期2.40年，成本利润率31.7%，财务净现值（IC=12%）为4621万元，内部收益率为33.09%，项目的收益能力好，有一定的抗风险能力。 本项目各类物业的预期售价是在多方面考察济宁目