上兵伐谋—浅谈温泉项目的策划.pdfVIP

“上兵伐谋”——浅谈温泉项目的策划 广州潮流设计院 梁广华撰稿 当前，温泉旅游市场竞争激烈，在部分成熟地区已达白热化阶段，靠价格战抢夺客源。 而目前行业最大的问题是温泉项目同质化严重，设计上互相模仿抄袭，游客产生审美疲劳。 这种情况持续下去，将严重制约着温泉行业的发展。温泉项目要有持久的生命力，必须具有 独特的个性内涵，精准的项目策划，是市场成功的关键。以下简单谈谈如何做好温泉的策划。 首先，温泉项目策划要有科学的指导思想： 第一，以“吸引力与投资额的合理平衡”来指导项目的概念策划。吸引力是首要问题， 有吸引力，才有游客前来消费；要确保一定的规模和投入，才能有吸引力；但是不能只顾吸 引力而不顾投资成本；策划的中心问题是：一定的投资额下如何用好，塑造项目的吸引力, 同样的项目投资，吸引力越强，价值就越高。 第二，以“投资额与回报的合理平衡”来指导可行性研究论证。就算业主资金很充裕， 也不能任意去投资，要有投资回报来保证。只顾开支不顾回收，不可能是一个好的策划方案。 投资回报取决于两个核心因素：项目的吸引力和市场需求。项目的吸引力，在于游客的娱乐 体验。如何策划和设计游客体验？需要策划阶段去清晰把握；市场需求是项目可行性的保障， 没有市场需求保障，是无米之炊。如何了解市场需求？必须做科学的市场调查。 第三，以“游客量与服务质量的平衡”来指导运营方案策划。项目建成以后，能否实现 投资回报，运营是一个重要环节；首先要保证游客尽可能多。是把销路打开，把人气做旺； 人气旺不旺，主要看营销，其实市场营销在策划阶段就已经开始了；有了人气仅仅是开端， 还得好好下工夫，保证基本的服务质量，提高游客的满意度；同时，节约成本也非常重要， 人力资源成本、广告效率、水电成本等，都需要精打细算。 其次，温泉项目策划要有严谨的调查研究： 其中温泉资源条件分析是策划的重要依据，包括以下十个方面的条件分析： 第一，自然条件。要分析气候参数如冬季平均、最低气温、持续期，季风、日照等；地 形参数如地形种类、面积、地势地貌、地质条件等；水文参数如雨季分布、降雨量、河流湖 泊水位等；环境参数如植被种类、覆盖情况、周边环境等。 第二，资源结构。要分析区域内部的可利用资源，如草地、森林、湖泊等；以及区域外 部可借用的景观资源、文化资源、历史资源等。 第三，温泉水资源。分析温泉水温，水温高低是一个重要数据。水温太低，要加热，对 运行成本影响很大；分析温泉水量，水量的多少，决定开发规模；分析温泉水质，温泉所含 的化学成份，决定温泉疗效，决定适合于什么客人。最好含有一种或以上成分达到医用矿泉 水质命名标准，同时杂质和有害成分在标准许可范围内。 必须注意水资源分析至关重要，因为水资源决定水面积、决定接待能力、决定开发规模， 决定了运营成本。 第四，区位环境。包括周边500 公里范围内大中城市分布情况，人口及消费力：距离周 边主要消费城市中心的距离，100 公里以下县市分布及经济情况；周边20 公里范围内是否 具备完善的住宿接待条件，等级与能力；周边旅游景点分布情况，是否有较多的线路呼应， 便于连续游程安排。这些因素将为项目功能配比及定价提供参考。 第五，道路交通。好的交通条件包括市场辐射区域四周方向均有较完善的高速路网到达 中心城市；景区周边范围内的各种道路之间衔接顺畅；进入景区的主要入口道路等级较高。 第六，人文环境。要研究项目所在地民风民俗、文化氛围；研究当地的历史沿革、名人 典故、民间传说；以及影视外景地、图案地等。这些各种可借用的元素将为项目的主题包装 策划提供素材。 第七，政策机遇。研究国家对于大区域的发展战略，重要论坛、会议、赛事的举办地点； 分析省、市、县各级政府编制的经济发展规划、旅游规划；政府部门在土地政策、基础设施、 税收等鼓励措施。 第八，投资商战略。要了解投资商关于项目市场定位、规划建设、经营管理的指导思想； 温泉在整个项目全局中的地位和作用；整个项目以及温泉的投入考虑等。 第九，投资额。要了解投资商对整个项目以及温泉的投资预算考虑，钱多有钱多的做法， 钱少有钱少的做法；资金充裕，致力于主题、文化、品位、氛围等的营造，好钢用在刀刃上； 资金偏紧，就要因地制宜、就地取材，用最节约的成本，追求最高的附加价值。 第十，竞争对手。要考察周边构成竞争关系的类似项目的情况，研究对手的规模、定位、