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公共租赁住房的定位、意义和发展要点 文林峰 住房和城乡建设部政策研究中心 小康不小康，关键看住房。住房保障是全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会的重要内容。住房水平是考察小康目标的一个重要指标，只有实现了住房小康，才能全面实现小康社会发展目标。长期以来，我国各级政府一直高度重视住房保障工作。改革开放三十年来，随着房地产业从无到有的迅速发展，广大城镇居民的住房条件得到极大改善。1978年，全国城镇人均住房建筑面积仅为6.7平方米，广大城镇职工的住房条件到了严重短缺的程度。随着住房制度改革的不断推进，特别是安居工程、廉租住房、经济适用住房、拆迁安置房等各类保障性住房的大规模建设，在房地产市场化、商品化和社会化的作用同步拉动下，到了2009年末，在城镇化快速发展、城镇居民人口大幅度增长的同时，全国城镇人均住房建筑面积已达到30平方米，后十年平均每年每人增长1平方米。2008年，全国城镇住宅竣工面积达到最高峰，突破了7亿平方米。城镇居民的住房数量、品质、质量、环境等获得了极大改善，住房建设取得了令世人瞩目的成就。 但是，由于房价的持续上涨，越来越多的低收入家庭难以依靠市场化途径来解决住房问题，住房消费能力呈相对下降趋势。公共租赁住房正是伴随着中国房地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善而兴起的一种有效解决低收入家庭住房问题的保障性住房，面向最低收入家庭的廉租住房和面向低收入家庭的公共租赁住房正成为住房保障的主要方式。各地不论在制度建设还是在实践探索中都取得了明显突破。当前，与公共租赁住房有关的各项配套制度改革正在稳步推进。 2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，同期，全国公共租赁住房工作会议召开，国务院副总理李克强出席会议并强调，加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设。重庆、广东、上海等地也纷纷行动，有些媒体评论说，公共租赁住房已上升为“国家战略”，并将成为住房保障体系的重要组成部分。 一、公共租赁住房只为满足基本居住需求 公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非盈利机构等）持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群的一种保障性住房。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租赁住房属于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍，是属于社会属性的公共住房。从共性来看，与廉租住房相类似，但保障范围更广泛。 公共租赁住房与其他以销售为主的保障性住房最大的区别在于产权归属性不同。公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。其目的是用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向低收入家庭出租住房，以改善这部分群体的住房困难状况。当低收入家庭收入发展变化时，有严格的退出机制。从各地的实践看，目前的公共租赁住房的保障对象以城镇户籍人口中的中低收入家庭为主，包括新就业职工，特别是新毕业的大学生以及一些特殊群体等，也有一些城市已开始尝试面向广大外来人口，如深圳、重庆和上海（有一定的约束条件）。公共租赁住房的未来发展目标将涵盖城市的各类夹心层家庭和外来流动人口。 公共租赁住房房租标准一般为家庭收入的10-30%之间，下图为厦门万景公寓公共租赁住房小区的房租标准，从中可以看出，同样的户型，因家庭收入不同，个人或家庭支付的房租标准差别较大，即，如果政府补贴的多，需要个人支付的就少；反之，政府补贴的少，个人需要支付的就要多一些，但一般不会超过家庭收入的30%。从绝对数额看，75平方米的三房型最高月租还不到400元，远远低于市场租金，所以，厦门市的公共租赁住房一经推出，就受到广大无房的中低收入家庭的欢迎。 公共租赁住房的最大好处是剥离了投资投机机会。符合公共租赁住房承租条件的家庭或个人，只能在规定条件下承租，当收入提高后或购买了其他住房后就要退出公共租赁住房，这样，就去除了房价上涨带来的投资收益可能性，如果不是真正的住房困难户就不会选择承租公共租赁住房，这样就保证了公共租赁住房完全是为了满足城镇居民的住房需求而非投资需求，剔除了投资、投机的因素，使申请人更加纯洁，也避免了腐败滋生的机会。 公共租赁住房具有五大基本特征:一是体现出政府的干预性，公共租赁住房是在政府的公共政策下，由政府直接负责提供或政府主导下的公共机构、企业提供的保障性住房；其二是需求对象的限制性，因其是保障性住房，其保障对象具有严格的准入标准；三是非营利性，不论是政府直接负责建设还是企业承担开发建设，都不以营利为目的；四是租赁价格的优惠性，公共租赁住房的出租价格低于一般的市场价；五是退出的灵活性，当中低收入家庭住房和收入水平发生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。 公共租赁住房的房源主要来自新建和收购两种方式，即各级地方政府组织新建一些公共租赁住房，同时，也可以在已开发的商品房