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从 “旅游综合体”本质看其规划咨询的关键 旅游与文化规划设计丏家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 旅游运营网 旅游景观设计网 创意建筑设计网 旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 从 “旅游综合体”本质看其规划咨询的关键 北京绿维创景规划设计院 纵观近年来土地综合开发领域的形势，不难发现：旅游综合体， 已经成为当前政府机构引导区域开发、旅游集团进行旅游开发、地产 企业创新地产开发的主流模式，这一趋势，在未来五年甚至更长一段 时期内必将继续存在，这是中国旅游产业转型的方向、中国地产开发 创新的方向和政府引导区域升级的方向。 其关键原因有二：其一是休闲时代到来与经济能力的提高使得市 场休闲需求模式从单一观光向多元休闲转变；其二是旅游休闲具有强 大的地气提升、产业融合与区域带动作用最终促进区域大发展。由此， 为更好地顺应市场的需求、创造更大的综合效益，政府机构、旅游集 团和地产企业，在区域土地综合开发项目上，都越来越多地指向了 “旅游综合体”这一全新模式。 而由于旅游综合体的开发运作相对复杂，既不同于纯粹的旅游景 区，也不同于传统的住宅地产，因此其规划咨询也有着自身的特殊性。 在 “让旅游综合体成为旅游综合改革战略抓手”一文的基础上，本文 从旅游综合体的实质出发，梳理出旅游综合体规划咨询的阶段与关键， 供政府相关部门与开发企业参考。 旅游运营网 一、 “旅游综合体”发展模式的本质解读 要搞好旅游综合体的规划咨询，首先必须认清其本质，主要从政 府机构、旅游集团和地产企业三大角度，分别解读旅游综合体模式的 本质。 （一）政府机构角度：旅游综合体是区域综合升级的引擎 从政府机构的角度来说，企业若是利用区域土地进行传统住宅开 发或单一的景区开发，不再受到欢迎，因其对区域发展的带动作用非 常有限。而旅游综合体则不同，一个成功的旅游综合体，将对区域旅 游产业转型、相关产业带动、居住水平升级、社会就业拉动、整体形 象提升、文化影响突破、城乡统筹推进等诸多方面，产生极大的综合 作用。旅游综合体，实际上已成为带动区域综合升级的最好引擎之一。 旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 （二）旅游集团角度：旅游综合体是旅游投资模式的新路 从旅游集团的角度来说，单一的旅游开发一般都是长线回收结构。 而在旅游综合体的构架下，旅游地产成为旅游开发的短线巨大效益， 为旅游项目的持续长线健康发展提供了资金保障，最终获得了一种良 性的升级版旅游投资模式——以地产为核心收益支撑的区域旅游综 合开发模式，如华侨城、黄山元一大观等。 （三）地产企业角度：旅游综合体是地产创新开发的方向 从地产企业的角度来说，绝大多数企业在旅游综合体的构架下， 依靠旅游的开发，来催熟土地并促其升值，通过地产的开发获取土地 增值的巨大效益（部分企业通过项目的操作形成对旅游经营的熟悉及 相应的队伍或运营模式，实现向旅游领域拓展的目标），最终形成了 从 “传统住宅开发商向旅游休闲地产开发商”的转变，其模式是以旅 游为土地升值手段的区域地产综合开发模式，如恒大集团、万达集团 等。 由此可见，不论是旅游集团以地产为核心收益支撑的区域旅游综 合开发模式，还是地产企业以旅游为土地升值手段的区域地产综合开 发模式，其实质都是 “旅游综合体”的模式——以旅游休闲为基础导 向、旅游地产为收益核心、相关产业配套发展的区域土地综合开发模 式，其最终将发展成为带动区域综合升级的强大引擎。 旅游运营网 二、 “旅游综合体”规划咨询的综合梳理 根据阶段目标的不同，旅游综合体规划咨询工作一般