专题研究-新盘大盘开发模式研究.pptVIP

形成具有相当影响力和品牌号召力的大盘开发商，在陌生区域进行独立区域运营风险较低 形成以碧桂园/雅居乐为代表的低成本、高速度的快速复制扩张模式 新区大盘发展模式一：郊区化大盘发展模式小结 成都中海国际社区——以一带、一轴、一公园营造城市化，使项目主动融入城市，扩大客户层面 区域新概念 重新建立“区域价值体系” 项目界定：城市新区、资源型、区域性房地产开发项目 中海国际社区的城市化战略，使其脱离成都郊区项目气质，进入成都城市主流市场，扩大客户层面，营造持续推动力 华润翡翠城——主动城市化，营造城市高端主流高端大盘形象 翡翠城规划布局——充分考虑了大型社区对各项资源的共享和整合，同时注重社区开发与城市规划的关联。 景观资源与区域共享——面向城市开放的420亩城市生态公园 缔造向城市开放的以餐饮为主，集休闲、娱乐于一体的大型商业口岸 项目一期启动：依托湖景资源，以联排+叠TOHO+小高层启动 山东济宁杨柳国际新城——三线城市新区大盘，以城市化形象拉动城市客户群体 项目处于济宁市高新区北侧，距离市区中心区6公里 区域陌生，周边为近郊乡镇，生活配套极为不足 2004年2月摘牌取得，综合土地成本42万/亩 项目需要安置原居民，安置面积20多万平方米 新区大盘发展模式二：城市化大盘发展模式界定 经典案例1 学校 市级商业 酒店 医院 商业 公 园 绿地 绿地 居住 与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心 开放化的社区理念，与城市共享资源体系，将自身纳入城市体系， 借助城市机理，吸纳城市区域内客户，克服新区不足，建立项目 持续发展支撑点。 启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段，至关重要 一期以高展示高形象入市场，启动示范区，充分展示大盘气势，凸显城市感。 经典案例1 启动区展示的核心价值区充分利用区域独特的不可复制的公园资源，将项目的核心优势以及区域的竞争优势展示得淋漓尽致 产品为tounhouse＋花园洋房＋多层。启动期为tounhouse＋花园洋房，树立区域形象和档次 产品多元化组合而非单一产品，高端产品树立价值标竿 国际美食、酒吧街 标识性道路 高尔夫练习场 R中 R中 R高 R低 R中 R中 休闲广场 项目一期以低密度产品——联排+独栋+小高层启动，建立项目高端形象 经典案例1 项目以低密度启动 城市化社区，一生之城 在塑造大盘综合形象时，有1-2个主要发力点。围绕项目的发力点，做足文章，传递项目价值； 大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属感；大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化 不同的发力点，配合阶段营销主题，保持持续的竞争力 经典案例1 经典案例2 南区千亩大盘；生态环境好；售楼部展示好，置于东湖公园中，周边景观能打动客户； 但是四周有部分旧房，影响总体环境；楼盘完全没有展示实景给客户； 优劣势 三房二厅，120平米 主力户型 分5期，总占地1245亩，总建面积24万平米；多层，小高层 1期占地104亩，建面12万多平米，容积率1.7； 2期100多亩； 基本情况 锦江区东湖，城市二环 地址 华润.翡翠城 背景： 1、城市二环线附近，区域不成熟 2、 区域有良好规划前景 3、项目周边自然环境优越 4、项目有较强势的自然资源 问题： 大体量，必须吸引城市客户 经典案例2 关键词：两河、一湖、三公园、一社区 公共资源的充分利用： 两河：府南河与沙河交汇处。一湖：185亩东湖 三公园：420亩东湖公园、200亩沙河公园、100亩府河公园。一社区：1245亩大社区 总体规划中，生态景观的设计贯穿始终，充分利用现有的东湖公园及府河、沙河风景并结合小区大小水体景观。 每阶段皆设计便捷的步行道或木栈桥，让居民能舒适地步行到东湖公园及河畔公园。住宅内，居民同样可以享受到大小水体，形成流动循环的“活水”景观。 各分期会所相对独立，并分设于各区的中心地带，靠近老城仁路设为商业街，照顾到小区内部及外部的商业需求 经典案例2 华润一年多时间的精心打造，一座生态性、休闲性有机统一，同时具有文化传播、亲水、健康、休闲、娱乐、生态教育等功能的东湖公园开放式呈现在成都市民面前。公园总面积达420亩，其中湖面面积185亩，是成都目前最大的水体公园。  开放式的生态公园，拉近项目与城市的距离，开放的公共空间赋予项目城市化气质。 经典案例2 锦华路口的伊藤洋华堂、万千百货等大型商业配套将于年底开业，和科华路百联天府购物中心一左一右，共同完善翡翠城周边配套。 商业——城市化标签 翡翠城临二环路规划中的43亩商业用地，未来打造成为片区商业中心，凸显城市化气质。 花园洋房 叠加别墅 小高层 经典案例2 策略——依托湖景资源，多元产品组合，以叠加别墅、洋房为主打产品树立价值标