中航_贵阳市金阳新区生态科技办公项目发展建议报告_147p_2011年_前期策划.pptVIP

交通组织 根据甲级写字楼至少3900平米配备一部电梯，根据本案95808平方米办公物业，至少需要配备25部高速电梯。 低区电梯 1-10层 中区电梯 10-20层 高区电梯 20层以上 电梯分区设置，保证客户等候时间不超过15s。 右图仅为示意图。 公共空间 形象要素 建筑小品； 商务形象旗帜； 奠基石碑和跌水喷泉； 绿化点缀； 聚光灯 广场绿化面积最大化 将绿化草坪与地面停车位有机结合 边界围合绿化展示生态形象 生态广场 公共空间 办公场所的设计首先应做到，使进入该建筑的造访者产生一种强烈的初始印象。 一个宽敞、明亮的大堂是写字楼物业所应有入口形象。 雨棚的设计要与大堂协调。 建议大堂前厅４Ｍ宽走道。 写字楼大堂 公共空间 写字楼大堂 三层挑高空间，自然采光生态大堂； 功能为客户休息、前台保安、便利店； 从整体出发，注意不同材料质感形成的综合视觉效果，同时，尽量减少材料品种。 公共空间 可在大堂设置休闲座椅、咖啡厅、商务服务台、及自助服务、便利店等。 公共空间 整体感，材质和色调的呼应 现代流畅的风格 通道宽最少3米 走廊和露台 公共空间 每隔两层设置一个绿化平台，形成垂直绿化体系 花园内设有园椅，可供会客使用 走廊和露台 公共空间 空中花园 空中花园形态各异，可以栽花种草，也可以只摆几个石凳，给使用者提供一个交谈、休憩的共享空间，充分与室外新鲜空气互动。 公共空间 屋顶花园 裙楼屋顶、主体楼屋顶建造大型屋顶花园。 屋顶绿化设计，提高了屋顶的夏季隔热、冬季保温的性能，同时改善了生态与环境的质量 。 如果用佛甲草绿化的屋顶就像一部“天然空调”，在夏季可使室内温度降低3℃左右。 楼顶建造花园，可以形成休憩的空间。 公共空间 设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感 选用进口高速电梯，凸显物业档次 采用分户中央空调，降低客户办公成本 采光电梯间 公共空间 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、干手机，选用感应式水龙头； 公共洗手间尽量放置在核心筒内。 越是私密的地方越需要精心布置和打扫 每层设置公共洗手间 公共空间 有充足量电梯到达 设置充足的地下、地面停车位 转向指示齐全、明确清晰 智能进出、监控系统设置 通风好 流线设计科学 根据甲级写字楼标准，每200平方米需设置一个停车位，本案至少应保证500个停车位。 停车场 立面及造型 深圳SBF大厦 新加坡绿色摩天大楼 现代绿色生态建筑风格，体现项目的昭示性 立面风格 立面细节 立面及造型 采用金属遮阳板，大大丰富了立面效果。 窗户的位置及开启方式要确保自然通风、采光的需求。 立面材料 立面及造型 节能玻璃贴膜 目前，在上海和广东广泛推广一种节能安全玻璃贴膜，将它贴到普通浮法玻璃上，便能改变浮法玻璃的物理性能，使之成为具有隔热节能、防爆、防紫外线、美化外观等特点的高性能窗用玻璃。 改进门窗及幕墙安装技术 提高门窗及幕墙结构与围护结构的一体化节能技术水平,改善墙体总体节能效果。重点解决门窗、幕墙锚固及填充技术和利用太阳能、空气动力节能技术。 智能呼吸式双层玻璃幕墙 墙外保温系统 保温材料具体有：发泡型聚苯乙烯板、耐碱玻纤网布、粘结剂、机械固定件和聚合物砂浆。 灯光工程 立面及造型 上海外滩灯光夜景 相关高档写字楼灯光示意 物业发展建议总结 整体定位为生态科技办公物业。 建议发展甲级写字楼。 建议整体设计为三栋办公产品，楼高100米以内，整层面积控制在900~ 1200平方米之间。 目标客源为成长型企业或企业总部。 整体定位 具体发展建议 注重大堂空间设计，挑高至少三层，并设置休闲配套设施。 设置高速电梯至少25部，停车位500个，满足用户需求。 通过广场、立体绿化、露台、花园等强化生态科技概念。 采用具有现代绿色生态建筑风格，显示物业的昭示性。 在建筑材料的选取上注重节能环保。 颂唐观点 鉴于难以以高度达到昭示性效果，因此打造高品质特色物业是本案制胜的关键。 项目应在打造“绿色科技物业”概念方面做足文章，高附加值产品势必带来高受益，在激烈的市场竞争中脱颖而出。 Part.6 经济测算 研究目的： 预估本案办公及商铺的售价，初步测算本案总销金额。 办公物业定价 运用市场比较法对本案进行价格测算 此种方法以竞争对手的价格作为定价基础，充分考虑市场需求和行业竞争情况。是市场较为常用的定价方法，对保持市场价格的平衡起到一定作用。 STEP 2 STEP 3 STEP 1 选取本案所处金阳新区在售办公物业作为本案定价可比楼盘，典型项目有：麒龙CBD中心、绿地联盛国际、中澳科技城、世纪城 针对办公产品定价，对比因素主要有以下几方面：区位因素、