成全机构2012年05月15日商业地产项目提案及操作实例分享.ppt

市场定位是通过对城市商业竞争态势及发展趋势的准确把握和判断，着眼于市场空白点的发掘，相比主要竞争项目，对消费者资源争夺应着力于优越消费环境的营造和符合其消费需求的商户组合的优化配置，面对对商户资源的竞争局面，则应提供有竞争力的经营环境和租金条件。 客群定位，两个方面，一个是客群层级，收入中等或中等偏下客群、由于周边规划未来状况趋好不排除中高收入群体汇聚的可能，收入中等偏下人群可做人气培育的基石及后期人气的补充，目标人群年轻化特征明显，另一方面是客群类型，汉阳全客层，不分年龄阶层一网打尽，武昌大学生，汉阳商务及中高收入群（汉阳消费主要集中在汉口），大武汉都市圈商务及中高人群，借助于两江和龙王庙旅游的旅游人群。 通过前期宏观经济分析和商业研究，同时从市场定位、客群定位出发，得出主题定位——”亲民“应为第一要义。 功能定位则是从项目特性、体量、竞争态势及客群定位出发得出，一站式消费，侧重餐饮、娱乐，是因为零售市场增长缓慢。 客群定位决定了商品定位——价格不能高，档次还不能低，中档为主，少量高端，形象要好。 “如果没有其他疑问，我们今天的会议就到此为止，下个星期我会跟各位沟通具体的合同细则及付款事宜。下面是交流时间，各位有问题可以与开发商的老总或者与我沟通。谢谢。” 第二次业主座谈会 肆。一个兼具文旅综合体性质的MALL 作案过程之项目研究 环境研究 1、1公里商圈范围——本案而言不能简答的用圆圈表示，因为不同的交通条件、地形条件不同其商圈范围也有不同，采用道路测量法，根据不同路径各行走1公里，将地点在地图上标出来，然后将不同的点连接起来，构成1公里商圈。 2、道路交通——沿河大道：车道4；公交站点：利济路、永宁巷。。。。 3、公共交通——位于汉正街入口处，公交基础好，但周边道路窄，人流多，道路拥挤，有21条公交线路，它们是。。。。 4、周边商业网点——位处汉正街边缘地带，周边商业机构多为汉正街内批发市场集群，人流很大，档次不高。主要有浙江鞋城、建面1440，暨济商城、建面20000，工贸家电、3000。。。。后面附上网点分布图。 5、周边商务环境——1公里范围内的写字楼：商务环境薄弱，写字楼少、档次低，无法支持商务功能需求、发展，商贸物流、商品批发功能突出。多福家电大厦：建面40000，入驻率35%，入驻49家公司，一至六层家电，七层自用，八至十六写字楼，十七层餐厅，十八层宾馆。 6、周边居民分布——项目一面临江，位处汉正街边缘，商业用地多、居民用地少，故常住人口少；1公里范围内规范小区16个，5312户，常住人口18593人；普通型、中等购买力的社区为主，中高档住宅楼盘无。 7、周边规划——龙王庙码头改造规划（两江游集散中心）将聚集旅客资源促进商业发展，有助于市场培育；轨道交通的规划、建设，1、2号线经过项目，会带来武汉三镇大量客流及近郊客流，但同时各站点距项目有一定距离，聚客作用会有减弱；大兴街改造，兴建68层商务楼，将提升周边环境。 项目独特性分析 1、景观因素： 位处长江、汉江交汇口，与黄鹤楼隔岸相望，尽享一线江景，为观景最佳场所，为观景者必到之处。 2、文化、历史因素： 2000年历史的龙王庙，武汉三镇的发源地，凝聚了荆楚文化的实质，这是提升项目价值、扩大潜在客群的重要砝码。 3、建筑形式因素： 采用现代城市商业建筑形态——街区商业，休闲、娱乐、商业多功能、]多建筑形态于一体的综合性消费中心，具备活泼、开放、体验的特质，为武汉第一个复合街区购物中心。 4、启示： （1）项目主题设定应契合文化、美景元素，挖掘相关元素，“水”、“龙”、“江”等，将主题景观小品置于建筑群、广场之中，做项目整体的串联、点缀； （2）将旅游休闲纳入项目功能设定，利用江景、历史人文元素，设置娱乐、休闲项目，吸引旅游人群，营造旅游标杆地、目的地基及武汉城市名片，吸引更大范围人群，扩大潜在消费群； （3）建筑设计、功能设置及业态分布等，最大限度利用景观资源； 出入口设计合理引导人流，吸引龙王庙旅游人群； （4）根据客群特征，注重商业规划与人文历史的结合。 项目建筑形态分析 1、建筑设计分析 （1）整体理念： 街区商业理念，BLOCK，商业、休闲、开放、人群、亲和；设计上融合商业、休闲、娱乐功能，满足一站式体验消费场所需求；室内、室外、灰空间综合运用，营造开放性商业空间，不受气候影响；建筑进深、尺度及平面设计上体现出空间利用在拆分、组合上的弹性，为铺位分割、适应不同规模租户预留了空间；便利性角度，超过200部的电梯联系垂直空间转换，广场、天台、天桥的组合营造人性化商业空间；为实现人、自然、城市的亲近，设计考虑项目所拥有的丰富景观资源，形成舒适的购物环境。 （2）建筑组群（左图）： 三大区块、五大单体。 AB与C区块之间仅通过天桥V连接，C区块相