江西吉安·泰和项目前期策划定位策略报告.ppt

主入口设计创新——下沉式广场，醒目标志，知名商家，使其成为人流集中和各类活动的焦点。 在主入口设计醒目的标识，其目的在于形成该购物中心 独有的记忆符号，并促进人流集中，使这里成为人流集中和各类活动的焦点。 竞争力产品之三 TOWN HOUSE (4-9多层洋房） 住宅定位--产品定位 户型面积：四房三厅三卫带工人房180—200平方米 住宅定位--产品定位 户型面积：三房两厅两卫带高厅入户花园140—160平方米 住宅定位--产品定位 竞争力产品之四 联排别墅 住宅定位--产品定位 首层送地下室及花园， 二层也送地下室及平台， 三层送天顶花园及平台 住宅定位--产品定位 建筑面积：约260平方米，赠送面积约170平米，实得面积430平米 住宅定位--产品定位 创新亮点1：立体化的生态院落 半围合式邻里花园空间 水平方向为前园、中庭、后院三进庭院 垂直方向为下沉、地坪、空中三重花园 创新亮点2：赠送超大附送空间 建筑面积虽然只有260平方米 但如果算上负一层赠送的170平方米会所以及下沉式庭院及露台 实际建筑面积达到了430平方米以上 创新亮点3：全城首创带电梯别墅 别墅内设有上下升降电梯 既方面主人行动又力显主人尊贵 而且是市场上绝无仅有的带电梯别墅 住宅定位--产品定位 住宅定位--产品定位 物业档次定位---高端形象，中档价位高性价比大型生活 居住新城 基于如下原因，对新项目开发档次进行分析 地块因素：符合县城重点开发龙江新区，地块适合开发中高端物业 企业目标：利润最大化，打造泰和品质楼盘 目标客户群体：全泰和县城居民 客户需求：中高品质、高附加值产品、舒适的社区环境 住宅定位--产品定位 从自身条件和市场环境来看，高低端的产品组合能够实现 价值最大化利益 从规模来看 大的项目需要扩宽产品线来满足客户多元化且纯多层（高层）不符合项目区域发展现状 从市场竞争来看 市场区域内中低密度产品存在稀缺 从资源来看 项目的先天具备高端产品条件，发挥土地价值的最大化 住宅定位--产品定位 物业类型的确定--以多层花园洋房、联排别墅、高层、小 高层为本项目主力物业 物业形态 花园洋房 联排别墅 高层 小高层 整合项目的先天资源优势打造市场稀缺高 端低密度产品满足高端客户的改善性需求 满足市场的刚性需求，普通改善性住房， 实现项目的快销旺销，持续未来几年稳定 现金流 住宅定位--建筑风格建议 从建筑本身来说，是通过建筑风格来取得两种效果：一是美观，二是识别； 从市场角度来讲，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的，也是楼盘推广的卖点之一； 对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同。不同建筑风格影响消费者的选择，深圳市场上的典型案例如阳光棕榈园和鼎泰丰华了。 意义在于—— 影响在于—— 建筑外立面效果视觉的美观性可以提升项目的档次和知名度； 外立面的建筑材料的选择，包括材料的耐损能力、光洁度、坚实度、保温隔热性能等等，对项目的保值有很大的帮助，客户得到了实惠，楼盘价值也得到了提升。 项目的定位--建筑风格建议 泰和房产市场建筑风格各异，我项目定位一个城市的坐标，又该以什么样的姿态出现而又在技术上可行呢？ 御品香樟、博胜苑所采用的现代风格 造形简单、纯净，体现功能特点； 色彩协调； 抛弃繁复的装饰，赞美简约和理性，强调外立面材料的质感和对比； 在实际运用中，更追求体现本质生活的精髓。 现代风格特点 项目的定位--建筑风格建议 国兴·新天地 地中海风格 地中海风情特点 浑然天成、丰厚简单的色彩；不拘一格、不对称 设计，拱门与半拱门、马蹄状的门窗、动感的建 筑外形；融合室内外的户外空间。 项目的定位--建筑风格建议 走异域风情中国化移植----欧洲风格 中式风格由于与高层难以协调，予以排除；全面考虑5点关键因素，形成差异化竞争的策略，西式风格总体优于现代风格。 综合评判 现代风格灵活布局最有利于项目的发展战略 西式外向的理念有利于项目发展战略 中式内敛含蓄的理念与一切为了景观的发展战略有一定的矛盾 有利于项目发展战略 造形简单、纯净，体现功能特点 典雅,富有浪漫主义色彩 相对较难与高层协调 建筑特点 市场存在空白点，可形成差异化竞争 与先期入市的丰菊佳苑是本项目的直接竞争对手 明显超越成熟社区天鹅小区多层有一定难度 竞争策略及差异性 参考案例较多，操作风险一般 参考案例最多，操作风险一般 成本较高，设计及开发风险最大 开发难度操作风险及成本 偏爱现代风格占总体客户比例处于中间水平 可满足客户崇洋媚外的心理 偏爱中式风格占总体客户比例相对最少 客户偏爱程度 现代 西式 中式 5个关键因素 √ √ √ √ √ 项目的定位--建筑风格建议 大量案例经验证明，在较偏远的房地产市场不太成熟的地区，利