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新型城镇化架构下的房地产创新 旅游与城市规划设计丏家 旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 旅游运营网 旅游景观设计网 创意建筑设计网 旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 新型城镇化架构下的房地产创新 北京绿维创景规划设计院 前言：为进一步推动行业的创新转型，总结房地产行业创新的商业模式，由 全国房地产经理人联合会（简称：全经联）主办的“首届中国房地产创新模式大 会”于2013 年10 月26 日-10 月27 日在北京四季酒店隆重召开。我院林峰院长 受邀出席大会并发表题为“新型城镇化架构下的房地产创新”的演讲，受到与会 人员的广泛关注。以下为精彩观点摘录。 城镇化的核心是人的聚集 新型城镇化对于房地产行业的发展是一个新的开启抑或是一个转 折？新型城镇化是对旧的城镇化的反思，对于房地产企业而言，实际 上早已享受了城镇化的盛宴。新型城镇化下的房地产发展，需要全新 的结构和模式创新，而以旅游产业为主导方向，考虑创新发展的手段 和方法是一个不错的选择。城镇化的核心是人的聚集，以前城镇化考 虑更多的是以居住和生活为中心的户籍人口聚集，实际上还存在着一 大部分流动性、短期性的人口聚集，特别是以旅游、休闲、度假、养 老、会议、培训、运动等方式形成的聚集，这一聚集模式与长期人口 居住聚集有很大差别。在新型城镇化中，人的聚集模式决定了城市发 展的结构和新型城镇化之间城市化本身形成的结构。 人的聚集方向对未来城市的发展结构具有重要影响 人的聚集趋势和聚集模式是研究中国未来新型城镇化发展空间布 旅游运营网 局结构的关键要素。人通过什么样的方式，向何处进行聚集？我认为 有两个方向：一是以中心城市为目标进行大规模聚集。一方面，大型 城市群，已经成为人口聚集最重要、最核心的板块，如京津唐、珠三 角、长三角地区形成的聚集。另一方面是在省会级别城市形成的聚集， 如长株潭、武汉等。最近山东提出省会城市群的概念，实际上就是以 省会济南为中心与一些中型城市共同构建的城市群结构。绿维创景所 做的昆玉旅游产业带上的城市群整合，其主要结构也是围绕同城化进 行城市聚集、人口聚集，在发展中形成中心城市，并促进城市群中心 化、中心集聚化，由此形成未来城市化发展方向。二是与第一种聚集 趋势相反的非高密度城市化区域的疏散结构。这种聚集是逆向的人群 聚集，可以是旅游、度假、休闲、养老、会议、托管培训等形成的中 短期活动结构，也可以是两到三个月的度假化和养老化的逆向人群聚 集结构。以上两个趋势形成了两个方向的人流聚集结构，并由此产生 不同的产业聚集、城市化聚集方向。 消费产业的拉动形成城市良性循环结构 新型城镇化要求以人为本，解决好农民工进城后的身份问题，以 及由此涉及的教育、户口等问题，这需要政府投资一笔巨大的资金。 中国持续发展的前提是土地红利、房地产红利等，如果没有这些红利， 很难有今天的财富增长效益。通货膨胀使人民币对外一直在增值，财 富大幅度增长的背后是固定不动产大幅增值带来的农民的补偿收益、 政府的财政收益、有房者的财产升值收益等，这些收益加上居民收入 旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问 大幅度增长、工资上涨、财产增长等形成了消费升级，进而消费产业 的拉动形成城市的良性循环发展结构。如果这种循环被断掉，整个依 托于土地开发形成的良性循环财富链将断掉，将会对中国已经形成的 经济发展逻辑造成实质性的障碍。因此相对高水平消费人群的增长， 就成为我国经济良性循环发展必须要依托的基础，包括土地制度、财 政制度、改革等在内的这一实质性的结构在未来10-20 年都难以打破。 土地和人之间的关系、土地和福利之间的关系、土地和消费之间的关 系、土地和产业之间的关系等，实