郑州天道公司商业项目营销策略方案.pdf

天道公司商业项目营销策略方案 维京地产 2013.04 前言： 首先，对伟业集团给予维京这次提案机会表示感谢，通过前期的沟通，维京根据对项目 的基本理解，提出本营销思路，与各位领导共同探讨。 目录 第一部分：市场解析 第二部分：项目分析 第三部分：项目定位 第四部分：规划建议 第五部分：营销策略 第一部分：市场解析 一、郑州城市发展描述 城市发展规划：东移、西连、南优、北扩；随着郑东新区、航空港区、郑西新区的建设与规划，郑州已 形成“三核一心”的城市发展结构。 郑西新区 郑东新区 航空港区 一、郑州城市发展描述 郑东新区发展描述：CBD的日益成熟，省政府的入驻，高铁的贯通，郑东步入高速发展区，未来， 随着省委的搬迁，郑东新区向东转移的步伐将进一步加快。 职业教育区 CBD 高铁站 金融、保险、商贸区 向东 发展 新省委 省政府 二、房地产市场宏观环境分析 2013年调控关键词： 国五条出台 二套房首付比例 二手房20%个税 住宅信息联网 郑六条 政策影响： 从郑州政府出台的政策来看，本轮调控对楼市的影响仅仅只限于纸面上； 预计，2014年6月份出台住宅信息联网，将会对住宅产生关键性的影响； 从过去的数轮调控来看，住宅受限，楼市低迷，对商业地产无积极影响； 三、郑州写字楼市场分析 2012年郑州房地产市场供求占比： 2012年 住宅 商业 办公 供应量（万㎡） 1171.85 110.85 175.6 成交量（万㎡） 876.88 50.43 73.07 销售金额（亿元） 684.64 83.49 97.88 销售均价（元/ ㎡） 7807.67 16555.58 13395.17 存量（万㎡） 1065.09 —— —— 由以上可知：郑州市各物业类型供求中，住宅的供应量及去化量最高，供求差最小，商业次 之、办公物业供过于求态势相对严重。 三、郑州写字楼市场分析 2012年东区办公市场供求状况 整体东区办公市场供过于求，TBD板块范围竞争激烈，局部供应量大； 供应面积（万㎡） 销售面积（万㎡） 116.2 47.4 2012年下半年集中入市，TBD板块为2012年政府规划的办公用地供应的重点区域，自