“普陀区街坊.doc

“普陀区32街坊1/1丘地块”房地产项目销售定位报告 目前，我公司已顺利地中标了普陀区32街坊1/1丘地块，根据开发进度，须对本项目进行前期定位及销售策划。可从以下几个方面进行研究分析。 一、整个房地产市场办公房分析 随着市场逐渐开放，外资公司纷纷在华设立办事机构。上海作为全国经济发展的龙头，往往被外商视为进入中国的桥头堡，在市政府相关政策的吸引下，不少跨国公司更将其区域性总部大举迁沪，写字楼租赁需求显著上升。　　总量分析： 统计资料显示，上海写字楼市场过去3年的新供应量和租售量分别为：2001年187000平方米与450000平方米，2002年338000平方米与405000平方米，2003年预计310000平方米与350000平方米。可见，新供应量相对不足，市场存量逐年消耗，空置率大幅下降，浦东市场从2000年的45%下降到最近的17%，浦西市场则从2000年的21%降至10.7%的新低。过去24个月的写字楼产权交易量，几乎等同于1997-2001五年间的总量。　　分布区域： 上海甲级写字楼主要分布在陆家嘴、南京西路、淮海路和人民广场等CBD地区。乙级写字楼和低档商住楼则零散地分布在其他次中心区域或交通主干道沿线，如延安路沿线、竹园商贸区、新上海商业城和肇嘉浜路沿线等，这些区域写字楼的档次相对较低。 租金状况和出租状况 与此同时，市场平均租金水平出现了稳步上升的态势，租金从2000年的每天每平方米0.35美元，回升到目前的每天每平方米0.56美元，涨幅高达60%。 数据显示，现阶段上海写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米0.56美元，高端市场每天每平方米0.80-1.00美元，低端市场每天每平方米为0.40-0.50美元，年收益率约为8%-10%。相对于当前其他投资市场，此收益率水平颇有吸引力。 不同级别办公楼的租金和入住率情况大致如下： 类别 典型项目 平均入住率 租金报价 甲级办公楼 金茂大厦、恒隆广场 90％ US$ 0.5-1.2/sqm/day 乙级办公楼 时代广场、港泰广场 80％ US$ 0.3-0.5/sqm/day 丙级办公楼 延福大厦、汇金大厦 70％ <US$0.3/sqm/day 未来展望 需求量、供应量、空置率和租金四大指标是分析办公楼市场发展态势的重要指标。放眼未来两年，随着新供应量的萎缩、使用需求的升温，空置率继续下降，租金水平将进一步上扬，继而刺激购买需求，估计2004年上海写字楼的产权交易量和资本价值将出现突破性增长。 ? 相关区域环境进行分析 办公物业作为一种生产资料，除了具有不动产的一般属性外，一个明显的特点，就是它的经济性和区域性。它比住宅有着更明显的区域性就同一城市而言，不同地段办公物业需求差异会很大。故研究其相关区域环境有为重要。 本地块位于上海市普陀区。普陀区是上海新兴的商业中心。商业销售营业额、市场成交额一直位居上海中心区前列。形成了亚新生活广场、华源世界广场、中百一店沪西商厦等近百座大型商办设施；形成了麦德龙、家乐福、乐购量贩等六大卖场；形成了联华、华联、农工商三大超市配送中心；形成了有色金属、汽车、化工、农副产品等100余家大型生产资料和生活资料市场；全国唯一的白银现货交易市场也落户在普陀区。2. 建设一批大型餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业为主体的旅游服务产业，使旅游服务业再上一个新台阶。 3. 建设一批形象好、功能全、富有时代风貌的景观道路，强化城市管理，树立普陀新形象。比如长寿路沿线区域将控制住宅的开发，转向发展办公楼房及酒店式服务公寓。本项目应归属于长寿路办公楼的商业圈。目前普陀区对长寿路规划的调整，是对本项目的建设具有很大的推动作用。 区域办公楼市场特征概述 目前长寿路沿线部分办公楼的情况调查。 长寿路沿线部分办公楼汇总表 楼盘名称 地址 总建面积 平方米 租售价格 （元/天·M2 裙房 装修标准 租售状况 客源状况 金源国际大厦 长寿路1118号 20280 1.1 1－5层银行、证券公司 石膏吊顶、涂料粉刷.地毯 90% 律师事务所、贸易工程公司 丽晶亚洲企业中心 武宁路19号 22000 2.2 1－6层银行、证券公司 石膏吊顶、涂料粉刷、地毯 95% 家具公司、化工公司、贸易公司 华生大厦 陕西北路1621号 36400 售.6600元/M2 1－4层银行、证券公司、大型百货 吊顶、涂料粉刷、.复合地板 90% 进出口贸易公司、纸业公司 富丽大厦 江宁路1286号 30509 售7800元/M2 1－3层餐饮 石膏吊顶、涂料粉刷 90% 进出口贸易公司、房产公司 恒达广场 长寿路285号 23000 1.95 1－4层餐饮、永乐家电 高级乳胶漆太平洋洁具 85% 科技发展公司、保险公司 智慧广场 武宁南路488号 39700 2