贷款人逆向选择行为和商业银行的信贷风险以租养房影响住房信贷资产风险的理论模型及其实证分析.pdfVIP

僚数人巨匍瞧择行为与商业键衍奄勺铹贷风隆 一～“以租养房’’影响住房信贷资产风险的理论模型及其实证分析 王剑锋 (中国人民大学财政金融学院，北京100872) 摘要：皋文建立了“以租荞房”影响个人住房贷款资产风险的理论模型，推导出了住房贷款资产风险是否 上升的判别规则，并通过实证分析，对我国个人住房贷款资产风险的变化幅度进行了模拟估算。 关键词：“以租养房”；正常收入住房贷款；“以租养房”住房贷款；住房贷款资产风险 中国分类号：F830．589文献标识码：A文章编号：1001—9952(2003)11-OOgl一07 “以租养房”是指购房者通过向商业银行贷款购买住房后，自己并不直接使用t而是将其出 租，并以每月房租收人来支付每月还贷的理财方式。在现实当中，“以租养房”贷款的申请大都假 借正常收入(符合商业银行贷款原则的，有着较强确定性的收入)的名义，但其实质是购房者利用 商业银行信贷审核制度的缺陷，所采取的逆向选择行为。由于通过“以租养房”贷款购买的住房 主要用于对外出租，因而其更应归类于商业用房贷款。按照商业银行的经营原则，贷款资产的风 险越大，其定价应该越高。显然，“以租养房”贷款在加大商业银行资产风险的同时，并未获得较高 的定价。尽管在国民经济处于上升期时，对于某家商业银行或者整个商业银行业的某个阶段来说， 住房信贷市场的这种“泡沫型”扩张，能够在一定程度上弥补这种低定价带给商业银行的损失。但 从长期和整体上看，无疑会加剃整个社会的金融风险，并最终影响国民经济的持续健康发展。因 此，深入探究“以租养房”影响商业银行资产风险的机理，具有重要的理论意义和现实意义。 一、“以租养房”影响商业银行住房贷款资产风险理论模型的分析框架 1．假设前提 本文假定商业银行只经营个人住房贷款业务，而且商业银行只发放以贷款人的正常收人为 还款来源的贷款。通过“以租养房”的方式来购置房产的贷款人，利用商业银行对其资产负债状 况缺乏足够了解这一现实，采取逆向选择行为，假借正常收入贷款的名义取得贷款。在以上的前 提下，商业银行在账面上持有单一的正常收人住房贷款资产，只能获得正常收入贷款的收益率。 但由于实际上是持有两种资产，因此，商业银行住房贷款资产的风险实际上是这两种住房贷款资 产风险的组合。另外，本文还假定借款人都诚实守信，不存在恶意逃贷现象，贷款资产的风险只 来源于其对应收入流的风险。 2．三种资产形式的收益率及其风险 (I)三种资产形式的收益率 11表示正常收入贷款资产的收益率，如表示“以租养房”贷款资产的收益率。 收稿日期：2003-08—28 作者简介：王剑锋(1974一)．男，河北定州人，中国人民大学财政金融学院博士生。 ·2l· 财经研究2003年第11期 ，。一。m+。2r2表示正常收人贷款资产和“以租养房”贷款资产的加权平均收益率。 。，表示正常收人贷款资产所占比重，w。表示“以租养房”贷款资产所占比重；w-+W2一l。 (2)三种资产收益率的风险衡量 根据(1)中的收益率公式，正常收入贷款资产和“以租养房”贷款资产收益率的标准差为： a。=衙石丽；吼i屑面再万 其中，电表示正常收入贷款资产收益率的标准差，嘞表示“以租养房”贷款资产收益率的标 准差。 三种资产形式各自收益率的离散系数为： 2+2w1W2P1，2V1V2 2+wzV2 V1一d1／h；Vz一嘞／p2；u=√w1Vl 其中，V。表示正常收人贷款资产收益率的离散系数，Vz表示“以租养房”贷款资产收益率的 离散系数，U表示两种贷款资产组合收益率的离散系数，”·表示正常收入贷款资产的期望收 益，pe表示“以租养房”贷款资产的期望收益。 v。、v。和v。三个量分别代表了三种对应资产收益率的离散程度，可以作为衡量其风险的 数量依据。 3．混合贷款资产风险与正常收