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商业地产通过规划设计增值——创造与利用商业建筑的文化及其它附加价值 作者:刘力 WI中国经理 高级建筑师??? 工业建筑??? 2004-10-12??????????????? 摘要：本文从几个方面论述了通过创造与利用商业建筑的文化及其它附加价值的规划设计使商业地产增值。首先商业地产规划设计应与城市总体规划相协调；其次要重视城市的建筑风貌和文脉特征，并通过对城市建筑风貌和文脉特征的改造及保护达到项目的增值；接着论述了商业地产规划设计模式的更新；最后论述了商业地产项目吸引力在规划设计中的表达. 在商业地产的开发中规划设计不仅是所有策划理念、市场定位、业态类型特点的最终实现手段，而且通过合理巧妙的规划设计不但可以减少不必要的重建、改建所造成的浪费，同时可以充分增加商业地产的内在价值和相关的附加值，提高其市场竞争力。 商业地产规划设计与城市总体规划的协调 1．商业地产项目的合理选址从一个城市的总体规划来看，每块土地都有其最适宜的开发用途和地产类型。合理的选址是发挥不同物业最大开发价值和经营使用价值以及社会价值的根本，适合住宅开发的土地未必就适合商业地产开发。虽然从短期利益出发，由于商业地产的相对稀缺其售价高于普通住宅，开发商能获得一定的经济利益。但只要没有达到土地资源利用的最大化，也就没有体现出商业地产价值的最大化，也就是间接的土地资源浪费，从长期角度讲无序的商业项目开发会对所有开发者带来严重的投资风险。 从商业地产自身来看其整个生命周期是一个开发、投资、经营、管理和消费等多方客体共同交互参与的过程，因此其价值的体现是长期的。如果在规划设计时未考虑与周边城市规划的协调发展，则很难保证持久的生命力，二者之间矛盾的激化会关系到一个商业地产项目的兴衰存亡。例如对于一个几十万平米的大型综合商业地产项目，其周边道路系统的车流容量是否能够支撑就变得非常关键。如果城市规划道路容量不够，这一巨大的购物中心一旦开业将使得周边道路系统拥堵瘫痪，而交通的不便又将成为这一商业项目长远发展的硬伤。 2．开发商与规划师的共同协作 商业地产的开发主体往往是单个开发商，其间的共同协作也不容忽视，并且在规划设计阶段就应有所考虑。众人拾柴火焰高才能形成区域内的商业繁荣，也能避免低水平重复建设导致的无意义竞争。反观曾经有一段时期某个地方出现了女人街，于是一大批丽人街、美人街也紧随其后纷纷效仿之，但这些项目往往流于跟风而难以维系。 因此在规划设计阶段建筑师就应注重顺应城市规划脉络、协调不同开发主体的关系，使得商业地产项目在城市变迁的过程中，保证其自身的完善和成熟，具有长期保值的可能性，达到开发、投资、经营、管理和消费多方的共赢。 重视城市的建筑风貌和文脉特征 商业地产项目大多位于旧城区人口稠密地段，历经数十年甚至更长时间形成的。原有街区从某些方面来说是一种具有地域特点的建筑风貌的综合体，同时也是当地文化传统和生活习俗的载体，经过历史积淀而逐渐形成的文脉特征具有其独特的、不易复制的价值，而对这种价值的认识却是在对过去的经验和教训的总结中逐渐形成的。 早期的商业地产开发盲目追求现代化或建筑面积的最大化，往往采用全盘推倒重来的高强度破坏性开发，甚至被认为是一举多得的开发模式。政府方面产生了大量政绩工程，城市面貌在短时间内旧貌换新颜，开发商获取了极大的经济利益，拆迁居民也迅速改善了生活条件。但随着时间的推移，其弊病日益显现。城市变得千篇一律、毫无特色。建筑物徒有其表，形象改变的同时技术含量还未跟上。原有的宜人的空间尺度被破坏，代之以杂乱或空泛的商业空间环境。亦即原有的杂乱并未消除，而人情味却消失了，当时的现代化转瞬也落后了。以几个现代化大型百货商场为中心而展开的商业区模式是典型代表，在全国各地大中城市比比皆是，在上世纪八十年代末九十年代初也曾经喧嚣一时，但近年来大都没落了。例如北京的西单地区，青岛的中山路地区都有这种倾向. 同时市场需求也是商业设施文脉化的驱动力之一，对于一个商业地产项目来说，其投资、规模、内部设施、服务内容、外观形象等都可以复制、抄袭；只有其内部蕴含的地域差异和文脉特征难以做到。即便如此也是生搬硬套，是无水之源、无木之本，这也就成为其市场差异化、特色化竞争力的焦点。对终端消费者来说，具有文脉特征的商业地产项目不仅仅是一个购物消费的场所，同时也是一个体验建筑文化、民风民俗、满足其精神需求的场所，是对更多人群形成强大吸引力和认同感的关键要素。只有把消费者先吸引过来才有可能产生消费行为，才能体现提高其商业价值。上海新天地就是这样一个比较成功的商业地产开发项目，其设施未必豪华，内容也未必丰富，但却创造出了一个人们体验旧上海异国风情的绝佳场所，随之而来的商业价值的提升也就自然而然了。 重视城市的建筑风貌和文脉特征，必须落实到实际的规划设计中来。涉及到对原有街区建