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与宏观调控发生关系的9个关键词 房地产门户-搜房 2004-09-10 12:44:00.0 地产资讯播报： 6.最严厉的关键词： 土地风暴 中央对实施宏观调控、管紧土地的决心很大，温家宝总理近日专门批示，要求相关部委对涉及到11个省、市、自治区的19个重大土地案件直接进行调查。另据获悉，在中纪委、监察部的支持下，国土资源部近期将选择一批典型案件，公开调查和处理。 土地清查任重道远。从去年7月国务院办公厅下发《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》，温家宝总理提出要“实行最严格的土地管理制度”，到今年7月新一轮查处工作展开，一年的时间里我国的土地清查工作可谓是层层深入、步步进逼。但是6月18日，国土资源部部长孙文盛在土地市场治理整顿阶段性检查验收汇报会上表示，对治理整顿成就不能估计过高，与经济“软著陆”、持续健康发展的要求还有差距。 “要继续保持高压态势”。有关人士认为，比较2002年和2003年的土地查处数据，今年的土地清查工作还有相当大的作为空间。例如：2003年全国共发现各类土地违法行为17.8万件，涉及土地面积5.59万公顷，收回土地5943.91公顷，132人被依法追究刑事责任；而今年到现在为止，全国共发现土地违法行为4.69万件，涉及耕地面积13583公顷，收回耕地950公顷，16人被追究刑事责任。比较各个数据，尤其是被追究刑事责任人的数据，还有很大的差距，与今年声势浩大的土地风暴并不相称，所以下一轮更大规模的土地查处势在难免。 中央政府新一轮土地查处工作是否另有用意?从事策略分析和风险研究的安邦公司认为，虽然宏观调控的阶段性目标已达到，但中央表示宏观调控不能放松。如果说第一轮宏观调控用的是金融手段，第二轮宏观调控用的是行政手段，那么以第三季度为起点的第三轮宏观调控要用何种手段?外界曾把注意力放在金融手段，特别是放在加息上，但目前看，领导层主张对加息要慎用，而要在另一方面下功夫，就是土地市场整顿。 较量在地方与中央间展开。国有土地是目前最大的一笔国有资产，静态价值在25万亿元左右，对各方来说都是一笔巨大的利益，当前这种大规模的土地清查和处理工作，表面上看似政府与开发商或者与部分违规官员之间的斗争，但实际上有更深层的中央政府宏观调控目标与地方政府利益之间的冲突。目前我国80%的违法用地都牵扯到地方政府行为，而查处的大案要案更是直指部分地方政府。因此，可以说这次温家宝总理要求的对涉及11个省、市、自治区的19个重大土地案件进行的查处工作，将是一次中央与地方的激烈较量。 在今年下半年开始的新一轮土地查处中，能否“执法必严，违法必究”，依法处理那些不法官员，将是中央政府面对的一个不小考验，也是刚刚起步的新一轮国土资源管理制度改革能否向“深水区”挺进的基础所在，温家宝总理为此事做出专门批示，并进行了系统布置，显然已是下定决心、有备而来。如此一来，违规严重地区的土地官员们的乌纱帽恐怕很难保全了，未按规范程序拿地的开发商也不要再心存侥幸。皮之不存，毛将焉附? 7.最振奋的关键词： 第三次浪潮 今年以来,紧缩银根的宏观政策使得对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧张。为解决资金短缺的难题，开发商努力开辟新的融资渠道，海外融资正日益引起关注。 外资进入中国房地产的途径主要有海外上市、外资开发商独立从事房地产的开发、外资产业基金以投资公司的身份投资房地产、外商购置已建成物业收取物业租金等形式。 在国内房地产业积极谋求海外上市的同时，外资也在寻求进入国内的途径。外资长期看好中国大陆经济增长，目前国内开发商受银根紧缩困扰的现实，这就降低了外资进入的门槛，对外资来说是一个机会。 外资开发商通过自己运作来控制整个开发项目和管理团队，独立从事房地产的开发是一条重要的途径。 由于香港本地市场竞争日趋激烈，香港地产商将目光投向了内地房地产市场，扩大投资，内地房地产市场已成为香港地产公司业务中非常重要的一个组成部分。 美国汉斯地产8年前在中国设立办事处后，去年在北京开发了高档住宅“公园大道”。项目的融资是以“新兴市场房地产基金”为启动金，合作方包括摩根士丹利及美国西部信托，基金规模为10亿美元，专用于发展中国家的房地产开发，目前投放于巴西、俄罗斯、波兰、中国等国家。 由于中国目前产业基金没有明确的法律法规依据，因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依。而国外房地产基金看好中国房地产市场，外资基金跃跃欲试，摩根士丹利下属房地产投资基金(MSREF)、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。然而，政策障碍的存在迫使外资基金以朦胧的面目出现，改头换面进入中国。 此外，活跃在国内房地产市场的外资基金公司还有：洛克菲勒财团、麦格理银行、美国莱曼兄弟等。 全国