于底项目规划建议.docVIP

于底项目规划建议 一、项目概况 本项目位于石家庄市西南新华区，处于二环与三环（规划）之间，为于底村旧村改造用地，地处南水北调东侧、南北植物园路以西、东西植物园路以南、于底新村以北，地块较周整，面积约800余亩。 目前用地主要是村民住宅用地和村办企业用地，其东侧为于底村农田，西侧为南水北调，南侧为于底新村和于底农田，北侧为于底村耕地和大马村。 于底村是一个千年古镇，始形成于唐朝末期，距今已有一千多年的历史，现在村内遗留一些比较久远的古建筑、古树、石碑、古桥等历史见证，北侧有一寺庙----虚云禅林，该寺院是不可以搬迁的。村中有一座古桥----永安桥，此桥始建于明代，为文化古迹，在做规划设计需加以利用。 二、整体规划： 目前项目并无详细的规划条件，只有于底村要求的用260亩地做回迁用地和建筑限高57米，从项目公司提供的地形图上看，于底村现有一条东西向水泥路位于村中心，此路通过永安桥，另外从地形图上可看出垂直于永安桥南北向有一规划路，建议以这两条路为界将项目划分为四个区。 由于此规划图是项目公司出示给于底村民用于谈判使用的，故规划设计可简化。考虑到此项目不远处是我公司的另一项目，为了减少竞争，实现差异化经营，结合于底村特有的历史文化古韵以及现存的历史古迹，将项目定位为中式文化集群，实现中式建筑与现代生活的完美结合。产品应是独栋别墅、联排别墅、多层电梯洋房、小高层、沿街商业门脸等不同的产品形式组合，现暂定以下产品规划方案： 1、项目总体定位 别墅、花园洋房、小高层、沿街商业的综合体。 2、规划建筑形式 考虑到项目地块具体位置及周边市场环境，现将该项目整体规划为四个组团如下： 别墅区组团：该组团位于项目西南，紧邻南水北调工程，环境优美，建议将此组团做成低密度高档别墅区，产品形式为独栋别墅和联排别墅； 回迁区组团：此组团位于项目东南角，建议将回迁房（回迁用地约为260亩，于底村要求设中心景观）安置在此组团内。于底新村左侧建设低密度普通住宅，以电梯花园洋房为主，辅以小高层，此组团内有一医院，建议在医院旧址重新建设新医院； 养老社区组团：此组团位于项目的东北部，建议此组团以小高层为主，适量布置一些电梯花园洋房，并将会所、小学和幼儿园布置到此组团的适当位置； 西北角组团：该组团位于项目西北角，组团内有虚云禅林和石家庄市第14中学，建议中学还布置在此组团内，组团南侧布置小高层； 商业布置：在植物园路沿线，永安桥东西向路以及垂直永安桥的南北向规划路布置沿街商业，以两层或三层形式为主，风格上以中式风格（明清形式）为主；在植物园路拐角处布置餐饮娱乐商业体，其层高应在五、六层，具体建筑形式要与未来商业经营者沟通，待成熟之后再进行规划建设。 3、产品面积配比及户型面积建议 由于此项目的容积率暂无规定，故先参考公司另一项目（岳村项目），将此项目的容积率定为1.5左右，规划总建筑面积不低于80万平米，规划面积配比情况如下： 住宅面积配比： 独栋别墅面积区间为250㎡—350㎡； 联排别墅面积区间为200㎡—250㎡； 电梯花园洋房以两室、三室为主，面积区间为70㎡—135㎡； 小高层以两室、三室厅为主，面积区间为70㎡—135㎡，辅以一室和四室，一室面积区间为35㎡—60㎡，四室面积区间为150㎡—180㎡； 商业面积要求：在植物园路拐角处商业体，建议单层面积在1500㎡左右，总体量在8000㎡左右，临街商业，进深为12米－20米。 住宅集团市场策划推广部 2008-3-24