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热点分析 城镇化对中国房地产价格影响的实证分析 ■ 曾江辉 长江大学经济学院 ［摘 要］ 本文利用中国1997-2009年的城镇化水平和房地产价格的年度数据，在考虑通货膨胀的条件下，建立线性回归模型，并对 模型进行实证检验，结果表明：城镇化对房地产价格有显著的影响，并由此提出了相关的政策建议。 ［关键词］ 城镇化 房地产价格 线性回归模型 一、引 言 型，并对模型进行检验。由于住宅是人们的基本生活需要，在 城镇化是农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向 这里对房地产价格的讨论主要限于居民住宅价格。 城镇聚集，从而使城镇数量不断增加，城镇规模不断扩大的历 以HP、CSH和CPI分别表示房地产价格、城镇化水平（城 史过程。坚持走中国特色城镇化道路是今年中国政府工作报告 镇化率）和通货膨胀率，以房地产价格为被解释变量，城镇化 提出的2010年的主要任务之一。中国城镇化水平已从1997年 水平和通货膨胀率为解释变量，建立的线性回归模型可表示如 的31.91%提高到2009年的46.60%（见表），拥有6.22亿城镇 下： 人口。中国城镇化水平增长率每年保持在1.5%左右，预计到 2020年，城镇化水平将为60.57%，达到中等发达国家水平。 β 、β 和β 为方程的系数。其中，β 为变量CSH前的 ０ １ ２ １ 伴随着快速的城镇化进程，影响中国千家万户安居乐业的房地 系数，表示考虑通胀因素下，城镇化对房地产价格的影响，μi 产价格亦呈不断上涨之势，1997——2009的12年时间里，年 是随机误差项。 均房地产价格增长率为8.19%（见表），大大超过同期城镇居 根据各年的《中国统计年鉴》数据，选取1997年至2009 民可支配收入的增长率。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购 年的中国城镇化水平和居民住宅价格分别作为城镇化水平指标 房困难，这种现象引起了社会各界的普遍关注和忧虑。住房问 值和房地产价格指标值，居民消费价格指数作为通货膨胀指标 题不仅是一个经济问题，而且是一个社会问题。有效控制房 值，对其进行相关性分析、参数估计及模型检验。 价，成为当前政府和学者们关注的中心问题。引起房价上涨的 1.相关性分析 原因很多，许多学者从各种角度进行了详细的分析。本文将从 根据表1提供的数据，应用Eviews6. 0对房地产价格HP、 城镇化水平与房地产价格关系的角度，在考虑通货膨胀的条件 城镇化水平CSH和通货膨胀率CPI之间进行相关性分析,得到的 下分析房价上涨的原因。 相关系数为： 表 中国城镇化率（CSH）、房地产价格（HP）和居民消费 r(CSH,HP) =0.89954， r(CSH,CPI) =0.70828， 价格指数（CPI）年度数据（1997年-2009年） r(HP,CPI) =0.80070 年份 CSH(%) HP(元) CPI(上年 年份 CSH(%) HP(元) CPI(上年 由以上的相关系数可以得出CSH、HP和CPI之间存在较强 100) 100）