世联顾问东莞市下世纪城二期定位的产品打造方向.ppt

适应新政下世纪城二期定位的产品打造方向 呈：东莞市世纪城商住开发有限公司 工作回顾 重要结论回顾1——关于定位 重要结论回顾2——关于产品配比及测算 目前解决的问题 1.1政策变化的影响 1.2宏观层面背景变化 东莞融入珠三角的进程加快：城市定位向生态、旅游和居住环境的提升方向发生转型；第二条广深线的确定。与广州－东莞－深圳一体化的趋势加快。 政策层面：南城区和东城成为并驾齐驱的置业热点，CLD及生态居住区的发展将持续提升南城的地位。 稳定的客户阶层形成：东莞城区日益形成以周边区域向城区逐步递进的由低至高的客户层的分布； 区域项目的整体定位提升：本土和外来的品牌发展商集中做高市场，南城的中心化趋势稳固，将和松山湖同时成为城市未来发展最为看好的区域。 新政的影响和后续变化： ——土地市场逐步规范，土地价格趋于稳定。 ——新政对于市场的规范化和长远的健康发展有积极的作用； ——中长期的后续政策可能持续出台，但是市场反应将日趋平稳； ——关于户型面积的限定等和市场真实需求不符的政策，将加大对项目资金运作、规划设计和营销的考验； 1.3 市场竞争——06年下半年至08年，旧盘新货大户型逐步放量，产品的价格仍会稳步提升。 1.4 世纪城自身的发展变化 1.5 新政后二期的目标分析和问题归纳 2.1 一梯一户错层复式尊贵感绝对体现 2.1 局部越过屋顶/看远景/双拼大平面单位 2.1双主卧+双客厅+双空中院落+4卫生间+工人房的空中美墅 2.1 主立面形象（建筑） 南城预计2006年8月后至2007年下半年推盘在3000～3500套，均价预计在5000～5500元/平米，面积多为130－140平米左右。 洋房120－140 2006.11 36万 1.5 东城 万科高尔夫 洋房120－150 2006下半年－07 43万 2 东城 景湖春晓 洋房140－170 2006下半年－07 47万 2.8 东城 旗峰天下 大平面洋房150－170 2006下半年－07 92万（住宅51万） 1.09 东城 星河传说 宽景美墅＋洋房120－190 2006年上半年 34万 1.65 南城 金众项目 低密度产品＋洋房120－160 2007年 43万 1.65 南城 建设控股 洋房120－140 2006年底－07 30万 1.7 南城 景湖湾畔 洋房130－150 2006年底－07年 29.8万 2.9 莞城 运河东1号 联排TH＋空中别墅洋房 2006下半年－07 55万 0.99 南城 御花苑 洋房120－150 2006下半年－07 48万 1.55 南城 东峻豪苑 独立别墅＋联排TH ＋洋房 06－08年年后续供应 2006年上半年 66万 0.98 南城 中信森林湖 区域 容积率 总建筑面积（m2） 后续量（推出时间） 项目名称 2005年至2006年上半年，国际公馆经过森林湖、东峻豪苑、景湖春晓、金地格林小城等不同类型项目的竞争检验，取得了良好的持续业绩，市场地位继续巩固和提升，“人文·生态·豪宅区”的市场形象稳固； 随着客户层面的继续扩大，对于城区周边及外围城市的影响力逐步凸现，品牌的聚集效应开始体现； 不断创新的产品形态经历了市场和客户的检验，形成了独特的产品竞争力； 同森林湖一同成为了南城生态居住区的大盘典范； 根据之前的多种定位的分析结果，从以下目标的角度重新审视二期定位的基础： 1、市场的真实客户需求不会产生大的变化； 2、争取价值最大； 3、适应世纪城的需求，争取开发速度和价格的平衡； 4、世纪城企业持续打造中高端产品的发展战略。 二、项目的定位和产品打造如何适应 新政的要求 方向归纳： 2.1、继续提升产品价值，打造产品竞争力； 2.2、在新政的前提下如何实现产品和市场真实需求对应。 电梯厅私有化 电梯由智能卡控制，住户只能达到自身楼层 独门独户，开”门”即入户 实用率最大化 公共空间私有化 一梯一户错层复式示意图 入户层 入户上层 居住主体3—— 小高层板楼 圆楼效果图 圆楼户型图 2.1 圆楼：受追捧的产品形态 顶层大平面户型图 顶层部分设置，是套数有限的标杆产品。 一梯一户双拼户型+专享私家屋顶花园，高度私密的稀有户型 观景名宅，拥有三个花园：主人区花园、会客区花园及透天花池 全部主要厅房朝南，罕有的面宽巨无霸 主卧区拥有衣帽间、观景卫生间、透天花池，尺度奢侈，主卧区的卧室可连通书房，或将书房作为卧室的一部分 起居厅为多面采光，贯通主人私密区及会客接待区 2.1 顶层PENTHOUSE（楼王） 整个入户空间通风采光， 舒适度都非常好，自然风 流入客厅，是与自然对话 的庭院空间 景观阳台的创新在于其实际