世联深圳市罗湖水贝花园项目初步策划报告.ppt

罗湖水贝花园项目初步策划报告 第一部分 市场调查报告 一、 总体市场背景 宏观市场分析： 国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系； 国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系； 深圳近年家庭年收入和当年楼价比例关系 总体供求状况 住宅销售区域形势 住宅空置状况 全市上半年住宅在售楼盘抽样均价走势图：（不含关外楼盘） 二、 市场热点和发展趋势 近期市场热点 中心区 关口物业 南山片区 东部题材 市场发展趋势 供大于求，竞争激烈 细分市场，营造产品优势，发挥个盘优势 与时代接轨，显现网络特征 公房上市进入实质性运作 住宅消费结构逐渐发生变化 商业物业发展“三化” 外销市场 罗湖区销售的中心 区域市场状况 户型分布态势 置业群体概述 罗湖区近年高层住宅的价格走势图 三、区域市场 本项目周边市场调研 调查范围 项目周边主要在售楼盘调查 （1）户型集中在1—4房，其中以小户型公寓、二房、三房为主导，面积集中在30-120平方米 （2）小户型物业价格主要在5200—7000元/平方米，中户型6300—7200元/平方米，大户型7000—8700元/平方米。 （3）物业类型以高层为主，总高在28—31层之间的比例达到约85%以上。 （4）除百士达、曦龙山庄、新港鸿等几个项目外，项目的用地规模大都不超过10000平方米。 四、 罗湖区住宅项目调查 项目周边主要住宅调查结论 （1）罗湖的豪宅供应量近年来明显呈下滑趋势； （2）在售的豪宅项目多具有自然景观优势，如曦龙山庄；或规模较大，如百仕达花园，可以营造自己良好的小区环境。 （3）罗湖区的豪宅相对福田区处于较大的劣势。 （4）因此，本地块定位为豪宅具有较大的风险。 五、典型物业调查与分析 典型项目的对比和借鉴 嘉多利花园 嘉多利花园—基本情况 项目位于文锦北路东、田贝一路北，共有6栋小高层及高层住宅，占地3.7万M2，总建6.7万M2，其中南区为4栋12层住宅、北区为3栋29层住宅。容积率为3.9，建筑覆盖率45%。 嘉多利花园—可借鉴之处 1）在外部环境并不优越的条件下，营造优美的小区环境和设计精美的户型，同时利用目标客户对本区域的环境、生活配套有较深的认同感，从而锁定相当一部分“老罗湖”，这已成为罗湖中大户型开发的必由之路；? 2）在项目推广过程中将小区环境、豪华会所、泳池等有煽情功能的设施尽量包装展示到位，以增强客户信心，对楼盘的销售将起到很大的促进作用；? 3）本项目140 M2的五房二厅的畅销，表明一梯两户、南北通的传统大宅户型应作为大户型豪宅的主力户型。同时说明在罗湖设计合理的大户型单位较为稀缺并存在一定的市场承接力。 洪湖春天—基本情况 位于文锦路与田贝路交汇处， 建筑面积：2.7万M2 2栋23层 的高层，共400户 容积率：8.5 车位：80个（地下） 功能：地下2层--停车，地上：1—2层商铺 地上三层：年台花园（会所）4—26：住宅 洪湖春天—可借鉴之处 （1） 定位明确，目标客户清晰，宣传推广主题鲜明。 （2）户型中的两房为畅销户型，说明此类户型占在市场有较强承受力。 旭飞华达苑—基本情况 翠竹北路与太安路交汇处东北部 占地：9200平方米； 建築面积：84000平方米； 容积率；9.1。 共分4栋，由2栋22层，１栋２７层，２栋１７层组成，共２０８８户。 地下一层停车，地上1—2层商业裙楼，以上部分为住宅。 旭飞华达苑—可借鉴之处 灵活的付款方式是造成成交活跃的基础。 工地形象未能给客户信心时，销售不能仓促进行。否则资金回笼速度受到影响，而且价格上扬空间不大。 六、周边在售商铺市场调查 周边在售商铺情况 芳邻 翠盈嘉园 深华丽苑 七、总结 以中小型楼盘为主 迎合住宅规模化潮流 户型设计个性化 罗湖情结 小区环境主题化 抬高地势 第二部分 项目自身分析 一、项目概况 概况介绍 地理位置 经济技术指标 场地地貌特征 二、周边配套和环境分析 周边配套 齐全的配套 道路状况 公交状况 三、项目现状环境分析 项目四至情况 项目四至情况 项目四至情况 项目四至情况 项目四至情况 项目四至情况 项目四至情况 项目四至情况 四、地块的SWOT分析 优势（S）： 项目占地面积约2.5万平方米，相对较大； 小区设1万多平方米的中心花园； 项目自建配套幼儿园、独立会所； 项目离城市重要主干道较远，噪音低； 项目地表上的大榕树与深圳发展相承，有重要的历史意义； 楼盘有较大的展示面； 地块的临街面较长； 地块上的榕树为营造罗湖情节提供了良好的条件。 劣势（W）： 项目紧邻厂房及陈旧住宅区； 邻近无景观； 无大型综合商场； 项目不临主要交通干线，缺乏直接对外展示面； 项目紧邻厂房及