世联武汉南国明珠营销策略报告.ppt

项目印象：汉阳核心区域 ?大体量长周期开发 ? 配套完善 ? 成熟宜居大盘社区 集商业、幼儿园、小学、社区医疗中心、社区会所为一体，配套完善的成熟大盘社区 六湖连通工程有助于改善水质和居住环境，湖景居住价值将进一步提升 汉阳六湖连通工程包括实施水网连通工程、湖泊生态修复工程、渠道生态构建以及景观工程。工程以明渠方式，将汉江水引入龙阳湖、墨水湖、三角湖、后官湖和北太子湖，最后从南太子湖导出汇入长江。 项目位于明珠河旁，目前已开挖，规划全长1.8公里，宽30米。 ?六湖连通的实现将凸现新区“因水独厚”的优势，形成沟渠纵横、水系网络连通的江南水乡景象，可改善生活环境状况，形成独特的水环境旅游资源，并带动地区经济的发展。 众多品牌开发商纷纷强势入驻汉阳，相互竞争的同时提升整个片区住宅价值 万科、万达、金地、世茂、和记黄埔等知名品牌开发商纷纷进驻汉阳区域，在相互竞争的同时也从整体上提升了汉阳区域的住宅市场价值。 和记黄埔10年下半年即将入市的观湖园项目，物业类型包括五星级酒店、会所、类别墅、高档湖景公寓，总用地面积91.39万平方米，1370余亩； 世茂嘉年华已开工建设，到2012年部分项目基本建成，互动式体验中心、星级酒店等投入试运营，2015年整个项目基本建成。控制用地2万亩，实际建筑用地15000亩； 万达广场今年6月再经济开发区举行了盛大奠基仪式，使万达大型城市综合体模式在沌口的复制； 万科金域蓝湾6月开工，预计下半年入市，建筑面积64万方； 金地四新项目…… 从周边土地成交情况看，周边项目未来的成交均价在8000-9000元/平米以上,项目将承接土地市场带来的利好 第一阶段：早期王家湾只有家乐福、汉商21世纪购物广场和好美家。 第二阶段：国美电器、金马凯旋家居、工贸家电等进驻； 第三阶段：欧亚达、摩尔城、大洋百货、沃尔玛广百百货等商业大鳄纷纷进驻； 随着各种商业体的集聚，王家湾成为了名副其实的“旺”家湾。 王家湾未来的商业体量将达到70万平方米，将超越武广商圈，成为武汉最大的商业中心。 类比北京、上海各环线：房价差距明显，环线价格形成梯度 上海地铁明珠线（一期）2001年开通后，2001-2003年沿线各站点房地产均价上升20%左右 70万㎡超大规模成熟社区——“多层小高层、低密度、低容积率、高绿化率” 总体规划占地700余亩，建筑面积约70万平方米，绿化率超过40%，容积率仅为1.5。 配套齐全，生活氛围浓厚。 商业：每期都规划有地中海风情商业街，引进精品店、中百超市等，不出小区，享受便利生活； 会所：豪华湖岸会所——南国会，内设游泳池、健身房、羽毛球、阅览室、中西餐厅，是汉阳功能最全的商务私人会所； 教育：10班制南国明珠双语幼儿园、24班制玫瑰园小学分校，让孩子赢在起跑线上。 另有湖岸网球场、篮球场等休闲娱乐设施 武汉绝版一梯两户、纯板式结构住宅 武汉以板式结构为卖点的项目：武汉天地御江苑、融科天城、晋合世家、华润中央公园、融侨华府 然而，一梯两户，且为多层、小高层的住宅项目，市场上几乎绝迹，唯有南国明珠 户型点评： 南北通透，双向对流，充分保证采光、通风； 一梯两户，户型方正，双阳台设计，实用性与舒适度兼备； 容积率低，楼间距大，最大限度地保障了住户的私密性。 蕴含海洋文化和荆楚文化的园林景观、地中海建筑风格，打造一个豪华舒适的家 园林景观： 南国明珠风情园林景观，蕴含海洋文化和荆楚文化，充分利用墨水湖畔的原生自然资源，构成一座绿意盎然的水岸新城。 建筑风格： 南国明珠采用具地中海风情的独特建筑风格； 坡屋顶及尖顶塔楼，令人耳目一新； 建筑外观时尚、休闲、贵气，错落有致，天际线丰富动人，立面色彩清丽。 与墨水湖相伴，享受恬淡而闲适的湖居生活 从墨水湾到芯片人社区，三次大规模推盘节点都处于市场调整期，没有真正实现项目应有的市场价值 价格走势对比——汉阳片区一直以来以性价比示人，但近年来也有项目跳出区域价格天花板，本项目一直停留在超级性价比层面 前期推广回顾：项目各期根据产品特点分别命名，但彼此之间缺少传承元素，未能形成整体推广体系，给人独立新项目印象，未形成项目品牌效应的聚集，且营销思路越走越偏 墨水湾 “中心” ·湖湾·大盘 三期推广定位：主打年轻前卫风格，定位于白领阶层，吸引客群单一，给人低价、小户型感觉，所抓住的客户心理承受价位与项目价值不对等 推广方式：户外广告、报广等线上推广方式为主，提高了的市场关注度，但项目价值点没有得到充分展示 海报 现场展示：三期重新设立营销中心，但在现场展示和体验营销方面有所欠缺，与大盘形象不匹配 三期新营销中心距离项目一期和二期较远，致使三期与前两期产生一定的距离感； 营销中心里只设置了三期的沙盘模型，客户无法感受大盘社区的形象； 对于整个项目的区位优势