世联惠州合生·高尔夫庄园开盘前营销策略调整案.ppt

形式：加油站纸巾盒DM 时间：8月1日-8月3日、9月1日-9月3日 数量：5000份 费用：约4万 派送地点： 形式：派单 时间：7月28日-8月31日 数量：预计2万份 费用：资料费用 物料准备：单张（约5000份） 推广目的：通过派单一方面建立项目在惠城区的知名度，为以后项目形象的拔高做好前期铺垫，另一方面在派单的过程中寻找诚意客户，蓄客工作同时展开。 形式：电台广告 频率：深圳电台生活频道 方式：线性节目冠名 费用：约5万 时间：8.9-8.24（奥运期间） 推广目的：通过对奥运强档的冠名，为项目树立良好的形象，为品牌推广打下良好的基础。 形式：高端写字楼、住宅小区电梯间广告 时间：8月16日-10月15日 内容：认筹信息与形象广告 费用：1560块/月 投放地点： 推广目的：以小众媒体为载体，为项目做有效且有针 对性推广，树立项目形象。 形式：南方都市报深圳版底版全版 时间：9月25日（周四） 内容：开盘信息发布,硬广（配合惠州日报、网络剑客炒作） 费用：约13万 推广目的：以报版的形式大面积传播开盘信 息，为开盘热销打好基础。 形式：写字楼、商场路演及派单 路演地点： 参与人员：4销售+4兼职（每次） 推广目的：在深圳外展撤出的情况下，以路演为基地进行蓄客同时辅以派单进行项目的同步推广。 路演时间 形式：汽车美容店DM 拓展地点：中信广场新潮流集团汽车美容中心； 操作方式： 1、可将项目资料有选择性地放入来美容的车辆中。 2、将印有项目内容的盒装纸巾免费赠送给这些车主。 3、附送光碟唱片，在包装盒封面附加项目信息。 推广目的：最直接面对客户，把广告做到客户手上，花最少的钱。找最适合我们的客户,以更贴近目标群体的终端传播，最大程度地保障广告信息的阅读率和到达率. 形式：加油站纸巾盒DM 时间：8月1日-8月3日、9月1日-9月3日 数量：10000份 费用：约4万 派送地点： 推广目的：针对豪车车主有选择性地赠送，选定圈层客户做精准营销。 我们的目标 开盘前认筹量达到约135个 影响推售方式的几大因素 共度风雨 守候彩虹 以上推广开发商需满足以下条件 （1）展示体系： 围墙施工、包装完成，售楼处施工、包装完成，园林 示范区完成 展示现场导示系统完善。 （2）物料准备： 形象楼书、折页、导视系统，纸杯等。 （3）执行力度： 以上推广需开发商尽力配合，以达到最佳效果。 3 销售建议篇 认筹策略调整 推售方式建议 开盘活动建议 前期认筹策略回顾 任意银行冻结5万元并开具资信证明 填写优先选房申请书 诚意客户意见反馈 手续繁琐，前期客户诚意有待提高 导致认筹难度加大 后期调整建议 出具5万元（或以上）资产证明 填写优先选房申请书 验资 降低认筹门槛 促进认筹量 认筹方式调整建议 3 销售建议篇 认筹策略调整 推售方式建议 开盘活动建议 推售方式 市场总体环境不好，客户购买欲望较低 市场环境 认筹基数不高对推售步骤无指导意义 后期公寓别墅推售节奏过快 本批单位产品差异性小 前期认筹无客户引导 与项目的契合度 认筹量 推盘节奏 产品的均好性 认筹客户的引导 影响因素 我司建议： 对首批108套单位的推售不做细分，首批单位全部推出。 惠州渗透式客户渠道 当前市场下，惠州高端市场特点： 高端客户相对分散； 高端客户圈层特征明显。 渠道策略 ：终端客户营销为主也即根据惠州高端客户细分特征，对于不同类型高端客户主要采取立体炒作、直接渗透的策略，在开盘前阶段逐个击破。大众推广渠道为辅。 推广线 形象调整 (线上）+精细化营销（线下） 线上：适当加大线上推广，立体炒作 在营销费用有限的条件下，建议线上的营销推广采用报纸软文+网络的方式进行。辅以户外广告牌。 网络广告贯穿整个营销阶段，保持项目热度，重点围绕两大节点传播。 报纸硬广结合营销节点发布信息； 电视广告或者电台广告投入成本较高，建议适量投放。 另外，在推广内容上以高尔夫球场为切入点，配合营销节点及活动做相应调整。 报纸投放 预祝中国奥运健儿取得好成绩（可结合地区品牌） 硬广 惠日 8月8日 开盘信息 硬广+软文 惠日 9月26日 两点一线开放信息 硬广+软文 惠日 8月29日 投放内容 属性 媒体选择 投放时间 描述项目生活模式，为两点一线开放铺垫 合生·世界岛，定制南中国顶级岛居生活 惠日 8月22日 产品细节解读系列，配合品牌之旅活动 合生世界岛，开启别墅居家时代 惠日 9月 项目江山岛高尔夫资源及顶级配套