北京陶然北岸写字楼营销策划报告.ppt

项目基础指标分析 本项目所处地理位置以及产品的硬件条件表明，本案在本区域不具备高档写字楼的条件，与竞争项目同质化严重，项目优势不明显。 交通组织：离地铁四号线菜市口站800米左右，周边主要交通道路有菜市口大街和骡马市大街，交通相对便利； 标准层面积：3099平米； 楼体高度：60米； 层 高：3.2米，装修吊顶后2.4米； 楼层设置：地下二层为立体停车场及设备层；地下一层至四层为商业用房；五层 至十七层为办公用房； 大 堂：大堂受商场限制面积较小、无挑空； 外 立 面：楼体为玻璃幕墙，具有高档项目的气势； 配 套：地下一层至四层为超市和商场； 电 梯：6部电梯（含消防梯）； 卫 生 间：每层设男女卫生间两个； 车 位：共372个机械车位； 通风系统：中央空调。 交通相对便利，但区域内其他写字楼具有同让优势； 建筑单体标准层及层高较适合做写字楼；楼体内部缺少绿色空间营造 大堂缺气势，无形中削减了写字楼的气势以及品质感； 玻璃幕外墙，充分体写字楼档次； 配套缺少职工餐厅、金融、邮政、保洁、商务中心等,功能； 电梯、车位等硬件设施相对紧张； 中央空调能够体现项目品质感，但后期运营成本较高。 商业用房 写字楼 物业用房 产品基因重组： 产品自身商务配套的增加，从某种意义上来讲不单纯是损失一定的销售面积，从另一个层面上来讲，亦是增加项目市场竞争力（卖点），提升销售速度最为直接有效的途径之一。 商业用房 写字楼 物业用房 写字楼配套 在产品整体分割的原则上，不单纯以半层分隔，根据项目实际情况建议将第四层商业作为本案的商务配套层。 设计商务配套空间，增加项目支撑点，为写字楼销售赠加市场竞争力。 第四层商业单体具有一定销售难度，将其设为商务配套盘活，后期物业可自持经营，可获取长期利润，或进行代经营销售，提高销售单价，为开发商创收。 第四层商务配套在经营过程中，开发商可将其抵押变现。 商务办公中心 财务公司 律师公司 会议发布中心 健身中心 水吧 书吧 生态休闲大堂 茶餐厅 400㎡ 80㎡ 40㎡ 40㎡ 公共部分装修 首层大堂：高级石材拼花地面，墙面以玻璃、石材为主，艺术天花及灯饰； 标准层电梯厅：高级石材拼花地面，墙面以玻璃、石材为主，艺术天花及灯饰； 标准层走道：高级乳胶漆墙面，地面铺设高级地毯，艺术吊顶、灯饰及标识； 公共楼梯间：水泥地面、乳胶漆墙面、配声光控楼道灯； 外墙：铝板及玻璃幕墙，局部配以高级石材，玻璃幕墙采用LOW-E中空保安全玻璃。 如前所述，北京新商务时代先河的商务空间，必将带来全新的革命性房产概念、全新的服务形式和全新的商务工作方式。 一站式的商务空间 5A纯商血统，个性化商务服务，高效快捷， 拒绝空间与时间的双重浪费。 基于服务、技术平台上，致力于扩大公司（机构）规 模；拓展公司（机构）业务完善公司（机构）管理； 提升公司（机构）形象；确立行业地位的金融、服 务、传媒、文娱等相关行业公司（机构）或投资者。 发展型企业 政策影响 国家宏观调控导致原“商住楼” 群体出现销售滞后性； 80%——租赁办公场所 中小型企业 20%——购买中低端或偏远地区的写字楼 市场类产品对比策略 风险成本策略 价格平衡策略 整体定价优先原则 全盘均价为 计算得出： 全盘（不含商业）总销售额可达到3.6个亿 10,11,12，07，1,2,3 3,4 5,6 7,8,9 4,5,6 预热期 开盘强销期 次强销期 持续期 尾盘期 8900元/㎡ 9350元/㎡ 9900元/㎡ 10800元/㎡ 11200元/㎡ 项目顺利入市后，在市场反映良好的情况下逐步上调价格。 项目营销推广策略 全方位整合营销策略 上线广告 - 网络广告， - 系列平面广告（报纸，杂志） - 户外 下线公关/促销活动： - 开盘前“噱头”广告形式， 营造市场轰动效应 - 大型开盘活动 - 系列活动安排 - 针对潜在消费群的直邮活动 情景促销 - 多种风格样板间带动销售 * 中管网房地产频道 2006.12 宣武区历史人文悠久，文化气息浓郁； 地理位置稀缺性； 交通便利； 居住氛围浓厚，市场内高档次住宅成为主导； “国际传媒大道”发展缓慢，缺少商务氛围，行业导向不明； 区域房地产市场较其他区域而言，住宅供应量不足，写字楼供应量消化速度迟缓。 根据产品自身特点，以市场为依据解决本案几大问题： 卖什么? ——产品市场定位 卖给谁？ ——客