北京地铁商业资源开发方案.ppt

地铁商业资源开发方案 2007.11 第一部分：商业定位 第二部分：开发构思 第二部分：租赁方案 第一部分：商业定位 公司目前拥有的商业物业资源为地铁八个出入口、三个负一层。通过对其地理位置、客流、所属商圈业态分布情况、交通、停车位、消费群类别、目标消费群消费层次及消费提升空间、潜在消费群开发等多个商业构成因素进行了周密的市场调研及分析，对八个出入口及三个负一层进行了商业定位，具体见下表： 表2 第二部分： 开发构思 开发原则 开发要求 开发原则 地铁是 “城市名片”，特别是北京地铁迎奥运，争创“三高一好”，其商业资源开发也是较为特殊的，开发原则如下： 1、选择优质客户（具备项目操作实力、业内口碑良好、项目前景广阔），合作开发商业资源； 2、对于商业物业资源，遵循先盘活再持续提升其价值的操作原则； 3、非纯商业化操作，重点考虑操作项目的长期性、社会公益性（便民利民）、其次是租金价格。 具体要求 八个出入口 1、连锁经营（连锁经营，将极大提升其抗风险能力，保证其商品的安全性） 2、品牌保证（选择业内知名品牌入驻，以提升其物业价值，例如7-11便利店、OK便利店、全家便利店等国际一流品牌）； 3、形象统一（统一店招、广告灯箱、门眉、店面装修、货架，店内服务人员服装） 三个负一层 1、消防系统 改造彻底，消防中控系统、喷淋系统、消防安全通道至少保证3条、消防设施其密度为每10米有3个灭火器，每50米配备消防栓、防火卷帘门等，取得消防局的《消防许可证》； 2、运营设施 卖场照明系统、卖场背景音乐系统（播音系统）、自动扶梯、客流通道改造、停车位、超市外围商业等必须按照相同体量超市或商业购物场所进行标准配备； 3、安全系统 卖场探头、安全疏散指示系统、应急照明系统必须完善，相关安全人员齐备，具备突发紧急事件人员快速疏散能力； 第三部分：合作方案 合作方式 租赁政策 合作方式 租赁方式 A、以经营商业资源税后营业额的固定百分比提成作为租金，即提成租金； B、以双方商定的固定金额作为租金，即固定租金； C、以经营商业资源税后营业额的固定百分比提成或双方商定的固定金额两者取其高作为租金，即保底或提成租金。 上述三种方案，为了降低租赁风险及增加租金市值回报，建议以固定租金为主。 租赁政策 商业地产的租金是相当具有变化性的，分市场培育期、发展期、成熟期、衰败期四个阶段。本着商业地产“放水养鱼”的操作理念，将租赁期分拆为市场培育期、成熟期两个阶段，市场培育期阶段让利给商户，让其做大做强，成为真正的合作伙伴，待到商业成熟时，该商业物业也持续增值了，既保证了合作的稳定也能得到预期的租金收益，租金政策建议如下： 租金政策分两步 1、市场培育期租金 培育期三年，租金标准取周边同类商业物业市场标准平均值，不高于这个值，不设下限； 2、成熟期租金 租金标准 周边同类商业物业市场标准的最高值*1.5 不低于这个租金标准，不设上限。 合同期限 10年 租金递增 第四年开始，租金每两年递增10% 免租期 免租期2-4个月 租金支付方式 押1付3 THE END 谢　谢 * * 50 文化精品店 安定门东北口 8 200 便利店 安定门西北口 7 25 便利店 积水潭西北口 6 28 文化精品店 鼓楼大街西南口 5 4 便利店 鼓楼大街东北口 4 30 便利店 西直门东北口 3 36 便利店 军博西南假口 2 8个出入口其商业结 构全为独立底商， 商业特性为地铁点 式商业（独立与商 圈之外，但又客流 量巨大），其典型 的商业业态为便利 店 超链接为商业定位 分析 分析方法 36 便利店 军博东南假口 1 备 注 面积（平米） 业态定位 位 置 编号 表1 主要是以旅游信息发布推 广为主，为各地及各大旅 行社提供一个展示平台， 具有北京特色的商品及各 地民俗商品作为补充的一 个旅游专业市场 5106 旅游市场 天安门东 3 不具备商业经营的条件 （人气、商气不足），利 用便捷的交通条件为周边 市场提供物流中转运输 3520 物流中转 服装尾货市 场（备选） 四惠东 2 整合周边零星商业资源， 打造规模化集中化便捷的 社区商业中心 2923 社区超市 服装尾货市 场（备选） 四惠 1 备注 面积（平米） 业态定位 位 置 编号 *