南京绿苑项目市场研究报告.ppt

只要解决了以上问题 本案将会成为 朝阳洲版块的一颗耀眼的明珠 根据我司操盘经验，由于营销过程中制造的价值增值过程，项目均价可以有5%以上的提升，则： 项目增值均价=4588×1.05=4817元/平米 我们需要 走不同寻 常的路！ 尚美佳中国 2008年12月 远离恶性价格竞争经营， 我们经营的是差异化空间 08（均）价格走势 简析： 江铃晶城于今年10月分入市以来，推出的住宅户型面积相对较小，但其精装修起价6600元/㎡，销售业绩不理想，备案销售仅2套，月均销售不到1套，后改变营销策略，主推毛坯房起价5600元/㎡，目前销售仍未见起色，原因为其单价的过高，限制了客户的购买能力。 国金滨江 总套数 651套 已售套数 21套 当前可售套数 630套 当前可售面积 3.13万㎡ 08年总销售量 21套 08年月均销售率 21套 开盘时间 08年12月 08（均）价格走势 简析： 国金滨江为一栋单体公寓楼，在08年12月开盘，均价为5000元/㎡，总推出套数651套，目前已销售21套，目前可享受减200元/㎡的优惠。折后为4800元/㎡，因皇冠国际的公寓楼毛坯价格也仅为5000元/㎡，导致消费进行比价后，大多选择了皇冠国际，所以其销售情况非常一般。 总体看来，该楼盘销售的并不是很好，主要原因在于价格依然虚高，远高于购房者的价值认知度，特别是与皇冠国际进行对比后。 洪城财满街 总套数 175套 已售套数 0套 当前可售套数 175套 当前可售面积 2.09万㎡ 08年总销售量 未开盘 08年月均销售率 未开盘 开盘时间 08年12月 08（均）价格走势 尚未开盘 区域内楼盘价格分析： 区域内大盘皇冠国际、众鑫城上城价格从08年中期开始逐步下滑，其价格相对较低且优惠措施极具吸引力，都取得了不错的销售业绩。 08年末上市的项目，由于规模及档次都较为一般，其售价普遍下降了1000元左右,如江铃晶城。 新近上市的项目，如国金滨江、洪城财满街其均价均在在5000元/m2左右。 区域内楼盘价格分析： 通过对区域内项目全年营销情况及价格走势进行综合分析，我们发现，当： 众鑫城上城为4300元/㎡ 皇冠国际毛坯为5000元/㎡ 莱茵半岛为5500元/㎡ 东方百灵毛坯为5500元/㎡ 当以上项目处于这个价格时，其销售速度就处于高速状态，一旦超过这个价格，其销售就减缓，因此本案的定价有必要参考以上的价格因素。 （朝阳洲板块11月在售楼盘销售情况一览 单位：元/㎡） 2008年11月朝阳洲板块楼市分析 项目名称 成交面积（㎡） 成交套数（套） 成交均价（元/㎡） 东方百灵 314.73 5 6539（带精装） 国金滨江 76.08 2 4207 皇冠国际 4494.38 90 6000（带精装） 江铃晶城 64.61 1 6902（带精装） 众鑫城上城 12596.21 100 4727 朝阳洲区域分析总结 从地理及环境来讲，朝阳洲独树一帜，各种生活娱乐类配套齐全，且有丰富的客群，早期开发的项目入住率非常之高。 其一，配套完善 朝阳洲作为老城区的延升部分，环境良好，各类生活配套齐全。中小学校林立，公交系统发达，客户认知度较高。 其二，购买力强大 朝阳洲购房的人群中，相当一部分是洪城大市场、建材市场及公务员，其购房力强大。 其三， 供求比例失调 2008年末朝阳洲呈现整体放量的局势，皇冠国际、众鑫城上城、星河国际、洪城财满街、江铃晶城、国金滨江、滨江一号等项目，陆续上市，初步预计09年初新推商品住宅体量将超过50万平方米，供应量过大，造成供求比例失调。 其四，产品同质化严重 在售的项目，大都为小高、高层、酒店公寓类产品，物业类别相似。 项目市场建议 第三部分 1、swot分析 本案地块SWOT分析 项目地块所处区位为老城区市中心边缘地段，有一定升值潜力； 项目地块偏居一隅，唯得闹中取静； 项目周边有广泛的客户群体； 项目东面临抚河，有一定景观优势。 本案地块SWOT分析 项目地块南面有大量老居民房，和一所住宿制学校，人群比较杂，且有一定噪音干扰； 项目地块本身没有任何绿化，规模非常小，难以形成社区氛围； 项目地块位置距主干道较远，其连接通道也较窄，交通阻碍非常大，展示面不佳； 由于规模小，自身的配套较为欠缺，如会所等； 本案SWOT分析 当前南昌市的住宅大部分都已延伸至郊区，市中心建设用地较少，这对本案来说是一个机会； 项目周边商业较繁华，建材大市场、洪城大市场、联信大市