句容寺街项目策划.doc

第一章 寺街项目的开发经营条件分析 一、寺街项目用地现状及商圈结构分析 一）寺街项目用地现状拆迁量与开发规模较大 1、该项目地块位于江苏省句容市老城区，北侧临近人民路、南侧临近东大街、东侧临近华阳路、西侧临近寺街。 2、该项目用地性质是纯商业用地，占地面积40117平方米，建筑密度45%，容积率1.2，绿化率20%，总建筑面积48100平方米，建筑层数2-3层。 3、项目用地现状内部分析为破旧、低矮的居民区，沿步行街主要小型独立店。地块内目前有宝塔巷、宝塔南巷、轿巷、柴巷等老街巷，以低矮的砖房民居为主，巷内狭窄、拥挤。 东大街：为句容市典型的老城街，目前主要是独立商业设施，经营商品类别以服装鞋帽居多，还有新华书店、钟表、百货等，是项目地块四条街中人流量最大的一条街，但现状缺点是道路狭小，商品档次较低，人流量大，但多为过路人流，不能吸引过路人停留消费。 步行街：全为独立商业设施，经营小餐厅、服饰为主，是项目地块内老居住区巷道的主要入口，店铺规模不大，显得比较杂乱。 人民路：主要有经营摩托、家电等商业设施，面积比其它三条街稍大，是唯一一条车辆可以进入，不受限制的路。人民路上的物资大楼不属本项目地块，也不纳入拆迁范围。 寺街：东面为高级中学改建地块，西边本项目地块目前有几家服装加工店、杂货店，寺街现时为一小巷子，车辆无法进入。 二）寺街项目的商圈范围应扩大至句容市各乡镇 1、从寺街项目的三级商圈测量结果，核心商圈是较易吸引的目标市场部份，但核心商圈的人口规模和市场容量远不足以支撑一个区域性的商业中心，因而不能将主要目标顾客限定于核心商圈内居民。 1）核心商圈以项目地块为中心，步行5分钟路程范围。核心商圈包括红星、东风、红旗三个居委会，户籍人口为13288人，基本覆盖整个句容老城区商业区，区内除商业街市和居民区外，还包括部分行政事业单位，布局拥挤，因而人口密度较大，结构比较复杂，同时消费水平差异大。 2）次级商圈：以项目地块为中心，步行30分钟或乘坐大众交通工具5分钟路程范围。基本包括目前整个城区，共10个居委会，（目前不完全统计）户籍人口为29473人。根据句容市统计年鉴资料，到2001年年底为止，句容市区（华阳镇）居住人口为96617人。 3）外围商圈：句容市城区以外广大乡镇地区，居住人口近50万，市场潜力很大，应该有效地吸引相当规模的外围商圈顾客。 2、要树立项目的区域商业中心地位，必须能体现出区域性的辐射力和影响力，对区域性商业中心而言，次级商圈顾客规模、流量和贡献率相当大，应作为主要目标市场予以关注。 三）核心商圈结构分析 1、功能结构不完善，但据市政规划或发展成为城市商业中心 寺街项目的核心商圈作为句容市老城区中心部分，街区结构紧密，社区配套比较齐全，具有综合性功能社区的特点，但布局较混乱，各功能分区界限不明显。 从市政规划方面来看，在今后的城区改造和功能定位上，主要将呈现出这样一种布局：东面和南面为居住用地和教育、医疗等配套用地；西大街和东大街沿线及本项目地块为商业金融用地；而东北角仍为行政办公用地。 老城改造完成后，与目前现状相比，整体布局不会有根本性变化，但布局混乱的情况将得到改变。同时一些重要的社区功能如行政功能不会外移或淡化，对项目地块人气聚集将产生积极的作用。 2、人车流量较大，分布不均衡 测试结果表明，核心商圈12小时（9:00—21:00）人流总量（双向）为100292人次，其中进入商圈人流量为48894人次，离开商圈人流量为51398人次，趋势线有三个峰值。 核心商圈各交通干道步行人流量差异十分明显，东大街人流量明显高于其他路口，南大街人流量极小。 从车流量数据来看，各交通干道之间差异不大，东大街机动车辆所占比率最小，而且绝大部分是摩托，同时三轮车所占比率明显高于其他路口；人民路机动车辆比率最高，而且主体是公交车辆。 寺街项目商业区位资源良好 一）寺街西侧地块的资源条件分析 1、寺街项目区位优势十分突出，商业气氛浓厚 寺街项目所在区域是句容中市的传统核心商业区，项目周边的主要交通干道是东大街、步行街、人民路句容市商业网点集中分布线。 2、用地规模大，用地方正，四面临街 1）地块呈较为方正的四方形，四面临街，西侧步行街、东侧是寺街巷、南侧东大街，北侧是人民路，出行相当便利。 2）项目地块是句容市近几年出让商业用地中规模最大的地块，也是句容市未来城市建设中规划最集中、完整的商业用地。 3、位于城市规划发展核心区域，是政府重点支持改造项目 1）本规划用地在句容市城市总体规划中表现为商住综合用地，沿东大街为商业金融用地，人民路上是居住用地。但月盛拍卖所得的是纯商业用地，说明政府有意打造老城区的一片综合纯商业区。 2）从规划看，本地块位于城市商业区的中心地带，同时靠近长途汽车站和客运站，有非常好的区位优势。