制度建设是稳定房价的现实选择.pdf

2014年2月 学 术 交 流 Feb．，2014 No．2 Academic SerialNo．239 总第239期第2期 Exchange ·经济研究· 制度建设是稳定房价的现实选择 李 敏，陈 博 (河北大学经济学院，河北保定071000) [摘要]现阶段，中国房地产市场面，临困局，即不断严厉的房地产调控政策与不断攀升的房 价并存，这一现状是由房地产市场中各个利益主体多方博弈导致的结果。中国现阶段实行的限购 限贷等调控政策，只能在短期内产生有限的经济效应，只有通过完善中国房地产市场的制度建设， 规范各方主体行为，才能实现房地产市场的长期稳定发展，而房价才能回归理性，这是解决房地产 市场困局的现实选择。 [关键词]稳定房价；制度建设；博弈 一、中国房地产市场困局 2012年7月份全国主要城市的房地产市场延续了6月份以来量价齐升的格局，以北京和深圳为 例：7月份北京平均房价为26665形平方米，环比6月上涨2．18％，同比去年上涨5．03％；7月深圳新 房均价为20194元一／平方米，环比6月均价18959元／平方米上涨6．51％，这也是深圳新房均价连续3个 月上涨，相比2012年1月份17105影平方米的新房均价，上涨幅度达18．06％。随着一系列“稳增长” 措施的实施和央行两次降息的信号效应，房地产回暖的预期明显增强，房价有进一步上升的趋势，但是 从政策层面而言，中央政府已经多次强调要保证房地产调控政策的稳定性。在2012年7月31日中共 中央政治局会议上指出，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防 止房价反弹。与此同时，地方政府和开发商也对房价的“反弹”作出了解读，他们认为2012年第二季度 成交量上升的原因是较多低价楼盘的入市和房地产开发商采取的降价措施，而7月份房屋价格的回升 则源于较多高价楼盘的入市和开发商对优惠措施的取消。因此，大多数开发商认为，房地产市场并未复 苏和回暖。从上面的分析可以看出，虽然中央政府对房地产市场的调控态度坚决，调控手段多样，但是 从宏观经济效果来看并不明显，房屋成交量及价格均呈现不同程度的上升，而地方政府和开发商则对房 地产市场的这种现状持掩饰的态度，其背后的动机是期望中央政府相关调控政策的维持，甚至放松。因 此，在我国房地产市场中就形成一种困局：一方面是中央政府反复强调要坚决贯彻房地产调控，抑制房 价过快增长；另一方面是地方政府和开发商出于自身利益考虑，对中央的调控政策作出的“掩饰性”解 读，从侧面保护了房地产行业，延长了房地产企业的生命周期。这两个方面的原因最终导致一种非常奇 [收稿日期12013—07—25 [作者简介]李敏(1979一)，女，河北安国人，讲师，经济学硕士，从事西方经济学、区域经济学研究。 ·94· 万方数据 怪的现象出现，即政府房地产调控措施的不断推行与房屋价格的不断攀升并存。 二、困局分析：博弈行为与集体行动的逻辑 面对房地产调控政策与房价上涨并存的悖论，必须从这一经济关系中的相关利益主体出发，分析不 同主体的动机和行为，才能了解当今房地产市场困局的深层次原因，并为破解这一困局提供指导。在中 国的房地产市场中，主要存在四大利益主体：中央政府、地方政府、开发商以及购房者(非投机性房屋消 费者)。其中中央政府是经济政策的制定者，地方政府是经济政策的执行者，开发商和购房者是经济政 策的被动接受者。四个主体在这个多方博弈中的不同地位决定了各自的不同经济行为，进而对房地产 市场和房价产生了不同影响。 中央政府。在房地产市场的多方博弈中，中央政府是作为经济政策的核心制定者出现的，因此，它 的行为对整个宏观经济和其他博弈方的行为有旗帜性影响。但是，从房地产市场发展的经济效应来看， 中央政府则扮演着双重角色，即它既是受益者又是受害者：一方面，房地产市场的蓬勃发展带动了相关