商品房买卖中环境规划争议的法律分析--兼评一宗环境规划变更引发的房地产纠纷.pdfVIP

案例分析 ——————，≮℃风口乡^————————————一 一、别墅业主的困惑：湖畔豪庭变成“房”畔豪庭。 的六层公寓阳台，紧邻的北边，也是高高在上的公寓阳 开发商可以擅改规划吗? 台，张先生在房间就可看到几个阳台。由于近在咫尺，张 先生在别墅花园或泳池的活动甚至在房间休息都避不 张先生无疑属于先富起来的广州人。2000年初，他 过公寓住客的眼睛。一开窗就与公寓的人对视。张先生 参观了广州郊外的某某新村楼盘，该楼盘素以低密度、 的女儿在家不敢开窗户，更不敢游泳。晴天的上午和中 高绿化著称。被开发商的售楼宣传打动的张先生走进 午，阳光经公寓玻璃反射到张先生的房里，光污染十分 了售楼部，相中了一幢面向小区景观湖的湖畔豪庭别 严重。别墅生活的私隐和舒适已荡然无存。湖畔豪庭硬 墅。由于该物业带泳池花园，且价格以数百万元计，张 是变成了“房”畔豪庭。业主张先生欲哭无泪。他到政府 先生在购买前再三向开发商强调，要求别墅的环境位 规划部门反映，没有得到任何答复。张先生投诉到消委 置～定要好，所以在决定购买前，张先生十分关心该楼 会，开发商辩称他已交楼给了买主，房子面积不少，也无 前面和周围的建设规划。后来，看了摆放在售楼部的总 质量问题，至于周边土地建了公寓，是开发商的权利。它 体规划图模型和售楼书中的屋村规划彩图，并经售楼 有权开发利用业主别墅土地之外的其他地块，规划改 部经理确认，得知湖畔豪庭的规划是独立别墅，每户花 变是得到了政府批准的；而且合同中也无明确约定。此 园泳池面向小区景观湖，且北边、东北边都规划为别墅 案消委会也认为不好处理。无奈之下，张先生将开发商 区，所以他觉得楼字空间、景观均不错，虽价格高，也可 告上了法庭，案子正处在审理之中，结果尚难预料。 以接受，于是订下。当时无论是售楼模型的展示、屋村 类似本案的情形在司法实践中早有发生。深圳一 规划图、还是售楼人员的陈述，都让人感觉不到任何规 业主买了一间面向东南、正对小区草地绿化的房子，而 划改变的迹象或征兆。张先生与开发商正式订立了商 且价格比同楼其他方位的房价高出近1／4。但开发商在 品房购销合同，并以人民币400多万元的价格买下了湖 一年后铲掉草坪，把它作为第二期的楼建起来了，业主 畔豪庭一幢别墅，并在当年下半年入住。 每天面对的不再是草地而是近在咫尺的水泥墙。广州 但到了2001年3月，张先生发现，由于开发商在该市某区一业主状告开发商没有兑现配套设施建设，法 新村的土地储备不够用，为获取更大利益，开发商未经 院判决其胜诉，判令开发商赔偿业主五千元。这五千元 任何告知，擅改规划，在张先生别墅北边应该盖独立别 虽然只是区区小数，但毕竟对案件的是非问题作了法 墅的地方兴建6层洋房，把位于张先生别墅东北边的环 律上的判断，其意义不可低估。 湖别墅规划也改成6层洋房。由于开发商的行为对张先 这类案件并非现在才出现，但为什么近年来才形 生已购房屋的相邻权和环境条件会产生巨大影响，为 成气候?究其原因是随着人们生活水平的提高，尤其是 此张先生多次向开发商反映，当他反映时连开发商售 二次甚至多次置业者的增多，人们对居住环境和舒适 楼部的人都不知道有此变更。经多次交涉，开发商也不 度的关心与日俱增，因此对房地产交易合同标的物之 停工，在收到市消费者协会转来的投诉信后仍一意孤 外的因素，如小区绿化、道路交通、周边景观、建筑密 行，在湖畔别墅业主的一片抗议声中照样建好了洋房， 度、