第七章 房地产项目可行性研究(白底-公选课).pdfVIP

第七章 房地产项目可行性研究 上海师范大学金融学院黄建中 1 上一章主要内容回顾 一、房地产投资财务评价 • 房地产投资项目的财务分析也称为财务评价，是 指投资分析人员在房地产市场研究基础上，对项 目成本和收益加以估算和预测，通过编制基本财 务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈 利能力、偿债能力和资金平衡能力进行分析，以 判断项目在财务上的可行性的工作。 • 投资者的投资目的就是取得预期的投资收益，财 务评价可以给理性投资者提供更明确更完整的决 策依据。 • 财务评价是房地产项目可行性研究的关键环节 上海师范大学金融学院黄建中 2 上一章主要内容回顾 二、开发成本是房地产的产品成本，包括 – 土地使用权获取费（土地征用及拆迁补偿费、或出让金、或转让 金） – 前期工程费（规划设计费、地质勘测费、可行性研究费用） – 基础设施费（三通一平或七通一平费用） – 建筑安装工程费用（建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费 用等） – 公共配套设施费用（各种非营利性的公共配套设施或公建设施的 建设费用） – 不可预见费 – 开发期间税费（固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、 供电贴费、用电权费、绿化建设费、人防工程费等） 七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力 以及场地平整。 上海师范大学金融学院黄建中 3 上一章主要内容回顾 三、资金平衡分析（资金来源与运用表） 该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金 流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈 余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为 资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负 值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大 于零或等于零。 作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资 金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡 分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余 栏目。 上海师范大学金融学院黄建中 4 出售项目资金来源与运用表 表4.8 单位：万元 序号 项 目 合 计 1 2 3 … N 1 资金来源 1．1 销售收入 1．2 资本金 1．3 长期借款 1．4 短期借款 2 资金运用 2．1 开发建设投资 2．2 经营税金及附加 2．3 土地增值税 2．4 所得税 2．5 应付利润 2．6 借款本金偿还 2．7 借款利息支付 3 盈余资金（1）-（2） 4 累计盈余资金 上海师范大学金融学院黄建中 5 上一章主要内容回顾 四、辅助报表 • 辅助报表包括项目总投资估算表、开发建设 投资估算表、经营成本估算表、土地费用估 算表、前期工程费估算表、基础设施建设估 算表、建筑安装工程装饰工程费用分配表、 公共配套设施估算建设费估算表、开发期税 费估算表、其他费用估算表、销售收入与经 营税金及附加估算表、出租收入与经营税金 及附加估算表、自营收入与经营税金