南京市部分小区业主维权个案分析.doc

南京市部分小区业主维权个案分析 2006年11月08日16:25 南风窗 　　2006“调研中国”南京师范大学团队调研报告节选二 　　南京市部分小区业主维权个案分析 　　阅城国际：我们是维权中的胜利者 　　“阅城国际是在南京业主维权方面做得比较好，也取得很好成效的一个小区，应该可以做为我们调查的一个典型。”指导老师的一席话让我们决定整个调查就从阅城国际的维权行动开始。我们开始搜集资料，网上关于阅城国际的报道有很多，我们在了解了一定的情况后并且在老师的帮助下顺利进入小区，开始了对整个事件的调查，调查中我们受到业主方先生的大力支持，他是整个维权行动的核心人物，同时也是维权收益者之一。在我们的调查中，业主维权取得如此胜利的案例并不多，那么到底阅城国际的成功取决于什么？小区维权对于小区人们的生活是否有所影响？又存在何种影响？这些都将是我们需要一起来探究的问题。 　　事件起因 　　位于南京城南的阅城国际花园，这个通过了小区住宅性能“2A”级认定的预审，典型的“以人为本，高附加值”的高品质社区，却在交房时，上演了一出“业主告开发商”的戏码，具体原因有以下两点： 　　第一，阅城国际花园原定2005年6月10日交房，在同年6月8日左右，部分业主接到开发商南京江东房地产开发有限公司的致歉函，被告知他们所购房屋将延期交付，具体交付时间另行通知，同时承诺将恪守《商品房买卖契约》中的相关约定，向业主支付逾期违约金。之后，业主按照开发商重新通知的时间，前往阅城国际花园准备办理相关手续，但在交付过程中发现，开发商无法提供“房屋建筑工程竣工验收备案表”，而根据《中华人民共和国建筑法》以及《建设工程质量管理条例》规定，房屋未经验收合格，不得交付使用，“竣工验收备案表”则是证明房屋合格的重要条件，开发商无法证明房屋经过验收而且合格，故业主们拒绝收房。 　　第二，就是关于防火防盗复合门问题，所有业主与开发商签订的买卖契约上都明确写道，入户门安装的是防火防盗门，可是业主们却发现，交付的入户门上只注明是防火门，并且部分门已经开始变形，这明显不符合合同规定，业主开始质疑入户门的防盗功能，某些细心的业主通过跟生产企业联系，发现应该配备的防火防盗门与交付的防火门根本就是两个型号。 　　开发商的理由 　　我们从南京市雨花台区人民法院了解了开发商的解释。首先，关于延期交房，并且在不符合交房条件的情况下交房，开发商向法庭提交了由南京市雨花台区建筑安装工程质量监督站2005年11月颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，意欲证明，2005年5月开发商已组织工程勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位，完成了对阅城国际花园所有房屋的竣工验收。竣工验收意见均为合格。而开发商与业主双方在合同约定的所谓“工程验收合格证明文件”，应当就是指建设工程竣工验收报告。因此，阅城国际花园所有房屋在开发商通知业主入住前即已验收合格，并符合交付条件。至于阅城国际的房屋区的规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件的具体时间，开发商则未能提供证据证明。再来，关于防火防盗门的问题，开发商承认为业主安装分户门为防火门，而非防火防盗复合门。开发商认为，依据《高层民用建筑设计规范》，在高层民宅中，要求使用防火门，防火门的存在是强制性要求，而对是否安装防盗门无强制性要求。且目前，国家并不存在“防火防盗门”或“防火防盗复合门”的规范。因此，业主要求换防火防盗门不符合国家的强制要求，所以无法履行。 　　业主的努力 　　这是一个关于业主与开发商之间的矛盾冲突的例子，就如方先生所言，“开发商是一种强势地位，我们的信息是不对称的，社会资源人力物力财力，我们业主和开发商都是无法相比的。但我们相信，总有一个我们老百姓说话的地方。”我们能够体会到这其中的无奈以及不屈。阅城国际的业主，其中不乏社会精英，在社会上，面对其他个体，他们也许是强者，可是在小区里，在更强的开发商面前，他们完完全全成了弱者。其实，不只是在阅城国际，其他一些中高档小区里，也都是如此。作为阅城国际的业主，这次维权活动的主体，他们的努力是极其重要的，我们总结一下，有以下几点： 　　第一，作为业主，作为维权的主体，在“先天条件”不足的情况下，更应该在“后天”下功夫。相较于开发商等利益集团，业主对有关法律法规知之甚少，而开发商们则是这方面的专家。所以业主必须首先了解大部分的相关知识，用方先生的话来说就是“首先你要了解，不说要很专业的，但至少你要知道，能说出个123出来……国家的相关规定，相关的法律法规。你了解熟悉了，你才能对照开发商的承诺，看看他符不符合国家的规定。如果你对于这些东西都不懂，那么你只能搞不起来了”。看来，业主的努力在这场博弈中起着至关重要的作用。 　　第二，在我们看来，阅城国际的业主们之所以能取得如此的胜利，与他们选择