四川省资阳市安岳县荣新·柠都新城商业营销计划.docVIP

荣新·柠都新城商业营销计划 一、荣新·时代广场营销运动方略 （一）柠都新城的现状 截止到2010年3月2日，销售部可售房源仅剩29套。 新房源58-3地块要到6月份才能推出， 58-1地块预计8月份面市。 这就意味着，4-8月长达5个月的时间仅有156套房源可售，产值仅2200万。 （二）面对回款压力，解决现状的唯一途径 众所周知，在没有招商成果、没有主力店进驻、没有前期营销推广铺垫的情况下，贸然出售商业必然会损失预期利润。 但是，面对强大的回款压力，我们只能选择出售商业。 需要强调的是：此举仅为权益之计，招商和招商成果仍是保证商业利润的前提和基础。 （三）拿出哪些房源来应对现状 荣新·柠都新城一期商业体量一览表 区域 楼号 面积（㎡） 套数 产值（元） 西区 1号楼 798.00 14 4号楼 707.87 11 7号楼 553.45 9 8号楼 999.79 20 9号楼 717.24 14 12号楼 924.35 18 18号楼 967.73 18 东区 1号楼 715.10 12 2号楼 385.67 9 5号楼 856.38 19 9号楼 385.67 9 10号楼 730.50 12 合计 3 8741.45 165 目前对柠都新城商业感兴趣的客户大多把目光集中在步行街和主力店后排的商铺。当然，这些也是最为优质的商铺。 但为了维持整个商业部分的价格体系，我们建议首批房源为1、12、18号楼底商。（共50套、总建面约2700平方米） 根据整个荣新·柠都新城一期周边底商的数据可以看出，整个底商累计165套，预计产值一个亿（按照均价11000元/平米估计，该均价为目前暂定价格，具体价格待通过市场蓄水期后，参照实际情况呈报价格建议）。 二、竞争市场 区域位置 现租金水平 开间（米） 进深（米） 面积（平米） 现售价（元） 备注 蓝灵广场周边 45元/平米/月 3.6至3.9 12至13 40至70 15000左右 蓝灵广场靠铁西街路口 15-18元/平米/月 3．3至3.6 11至13 40至60 10000左右 西大街转盘周边 50-60元/平米/月 3.6 10 40至60 12000至15000左右 北坝解放街 50元/平米/月 3.6至4.2 10至12 40至80 10000至12000左右 奥鑫 45元/平米/月 5至7 25 100 10000 鸿腾·广场 3．3至3.6 13 60至70 7600（均价） 三、项目核心竞争力 荣新·时代广场——安岳新城高端社区商业 位于安岳县新城核心位置，消费群体辐射整个南山片区，作为安岳新的地标性社区和商业中心，配套齐备，生活功能完善，颠覆老城区相对落后的商业发展环境。其他项目无可比拟。 四、项目的劣势与面临的威胁 （一）劣势 现阶段处于荣新·柠都新城尚未交房，业主尚未入住； 从目前的周边状况来看，软硬件设施及市场知晓度上来说局限了市场对商业的认知度； 在安岳县城老城区板块现已形成的繁荣的经济商圈，在市场上始终保有领头商业消费地位； （二）威胁 截止目前步行街主力店招商情况暂不明朗； 周边竞争楼盘：奥鑫·景城底楼商业已经呈现，周边道路铺砖已经完成；成为了现在吸引投资者关注的较大竞争对手； 前期未对商业进行专项的整合推广，给消费者的形象较为模糊。 五、目标客户群 （一）隐性客户群 被本项目本身的氛围与定位的特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。 （二）显性客户群 可分为投资者和经营者 投资者： ——本区域的商铺投资者； ——看好本区域发展前景的其他地区的投资者； 经营者： —— 安岳新城、老城内经营知名品牌的加盟者或连锁店； —— 安岳本地市场的高档品牌经营者； —— 荣新·柠都新城前期业主； 荣新·柠都新城前期客户意向类型一览表 意向物业类型 客户数量 所占比列 备注 多层 1718 57.2% 针对选取前期3000组意向客户进行客户意向分析后得到该数据； 小高层 1024 34.1% 高层 191 6.4% 商业 67 2.3% 合计 3000 100% 作为销售而言需要单独加强商业方面技能，多学习，多考察，组织专门公关团队。以此配合招商工作带来的成果与机会，促进商业以更高的效率与质量成交。 招商建议 荣新·时代广场招商节点表 时间安排 招商节点 招商范围 主要业态/知名大型商家 计划目标（㎡） 活动 2010年4月至7月 大力招商 银行、电信移动营业厅 信用社、工行 发布招商信息 2010年8月 大力招商、招商成果展、正式启动商业销售 建材、装饰装修 发布相关信息 10月 持续招商成果展示，并持续大力度招商 主力店、主力