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戴德梁行首创青岛空港国际总部中心 营销策划方案
首创青岛空港国际总部中心
营销策划方案
2011-06- 18
PRIVATE CONFIDENTIAL
前言
经过与开发商第一次提报沟通,我们所听到的声音:
1、利润一定要有,但这个项目最重要的是现金流,首创会在青岛深耕下去,住宅项
目我们也在谈,需要资金拿地。
2、这个项目的客户在哪里?
本次提报在首次提报基础上梳理思路
悉天时,明地利,晓人和,定赢策
1
目录
• 宏观分析
悉天时
• 市场分析
• 项目分析 明地利
• 客户分析 晓人和
• 产品策略
定赢策
• 营销策略
2
宏观分析
3
宏观分析
宏观分析
1. 十二五规划将GDP增速调低为7% ,为产业结构调整阵痛预留空间;
2. 节能减排政策继续加压,迫使高能耗产业转型发展;
3. 政府鼓励企业发展重心向由“6”向“1”转型;
4. 货币供给M2减速,信贷紧缩,企业资金链偏紧;
5. 通胀加剧,连续加息,企业资金成本上升;
6. PPI持续走高,企业生产成本上升,经营压力大;
7. 企业经营环境恶化,投资实体经济意愿减小,资金或流向虚拟经济;
8. 住宅市场受政策严控,流动性资金流入冲动减弱;
办公市场或将成为企业平衡实体与虚拟经济、长期与中短期投资的重要砝码
4
市场分析
5
市场分析(青岛办公市场发展状况)
商务区 区域 发展阶段 概述 5
起步于90年代初,受青岛东移战略
推动发展,至今已非常成熟,因商
香港路 务成本较高,实力较弱公司逐渐迁
市南 高成熟期
商务区 出,产品形态逐渐向高密度、复合
型城市综合体发展,但受土地制约,
无高速发展空间。
3
与香港路商务区几乎同时间起步,
山东路 但遭遇94年亚洲经济危机,出现烂
市南 高成熟期
商务区 尾楼,直到2004年后才逐渐转好, 2
但受土地制约,无高速发展空间。
4
起步于2006年,受崂山区政府
海尔路
崂山 高成长期 “总部经济”、“楼宇经济”推动
商务区
发展。
中央 起步于2007年,是青岛市政府
市北 高成长期
商务区 “红头文件”明示的“CBD”。 本案的市场竞争核心是板块
起步于2010年,借势“世园会”,
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