戴德梁行首创青岛空港国际总部中心 营销策划方案.pdfVIP

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戴德梁行首创青岛空港国际总部中心 营销策划方案

首创青岛空港国际总部中心 营销策划方案 2011-06- 18 PRIVATE CONFIDENTIAL 前言 经过与开发商第一次提报沟通,我们所听到的声音: 1、利润一定要有,但这个项目最重要的是现金流,首创会在青岛深耕下去,住宅项 目我们也在谈,需要资金拿地。 2、这个项目的客户在哪里? 本次提报在首次提报基础上梳理思路 悉天时,明地利,晓人和,定赢策 1 目录 • 宏观分析 悉天时 • 市场分析 • 项目分析 明地利 • 客户分析 晓人和 • 产品策略 定赢策 • 营销策略 2 宏观分析 3 宏观分析 宏观分析 1. 十二五规划将GDP增速调低为7% ,为产业结构调整阵痛预留空间; 2. 节能减排政策继续加压,迫使高能耗产业转型发展; 3. 政府鼓励企业发展重心向由“6”向“1”转型; 4. 货币供给M2减速,信贷紧缩,企业资金链偏紧; 5. 通胀加剧,连续加息,企业资金成本上升; 6. PPI持续走高,企业生产成本上升,经营压力大; 7. 企业经营环境恶化,投资实体经济意愿减小,资金或流向虚拟经济; 8. 住宅市场受政策严控,流动性资金流入冲动减弱; 办公市场或将成为企业平衡实体与虚拟经济、长期与中短期投资的重要砝码 4 市场分析 5 市场分析(青岛办公市场发展状况) 商务区 区域 发展阶段 概述 5 起步于90年代初,受青岛东移战略 推动发展,至今已非常成熟,因商 香港路 务成本较高,实力较弱公司逐渐迁 市南 高成熟期 商务区 出,产品形态逐渐向高密度、复合 型城市综合体发展,但受土地制约, 无高速发展空间。 3 与香港路商务区几乎同时间起步, 山东路 但遭遇94年亚洲经济危机,出现烂 市南 高成熟期 商务区 尾楼,直到2004年后才逐渐转好, 2 但受土地制约,无高速发展空间。 4 起步于2006年,受崂山区政府 海尔路 崂山 高成长期 “总部经济”、“楼宇经济”推动 商务区 发展。 中央 起步于2007年,是青岛市政府 市北 高成长期 商务区 “红头文件”明示的“CBD”。 本案的市场竞争核心是板块 起步于2010年,借势“世园会”,

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