某商业项目规划前期策略方向.ppt

· 包装总纲 对项目进行包装的终极目的，使赋予项目高品质形象感，拉升档次与竞争对手形成差异化，并给客户部分未来使用的形象感受，以支撑并提升项目的价格定位，在商业项目销售推广中尤其显得重要。 对于商业物业的形象包装，特别是基于“中心区·成熟商圈”的定位，以及项目的区位地段、消费力，在价值体系建立上，与住宅或一般写字楼项目包装定位不同的是，它不需要华丽的形式，而是以主题定位、预期收益、升值潜力说服投资者，从而达到宣传项目，促进销售之目的，最终提升发展商的品牌形象。 基础系统（VI）包括：Logo（标志），标准字体，标准色及其延展部分。应用系统包括：销售资料包装，卖场形象包装，户外宣传包装。 销售资料是项目形象建立和信息传播最基本的手段，其内容体现了项目的核心价值。 销售资料包装 楼书 商铺平面图 海报 商业的logo及案名 卖场包装：售楼处和楼体包装是吸引客户、渲染氛围；商铺、广场包装是为了制造准开业氛围。 卖场形象包装 由于,场人流非常少, 所以在包装上需要热烈 ,烘托商业气氛. 1.售楼处悬挂商家小彩旗 2.售楼处导视牌 3.楼体条幅 4.商业街铺位包装 5.商业街小品布置 楼体条幅 售楼处展板 形象背景 项目模型 情景街铺 广场小品 样榜铺 广场休憩椅凳 商铺、广场 包装示意 户外包装 深惠高速公路条幅或广告牌 立柱广告牌 户外路期或灯竿旗、灯箱等 广告牌 户外包装主要在人流密集区或车辆必经地发布项目信息，增强项目的传播途径。 Thanks! 第四部分 市场定位 经营主题定位 功能业态定位 根据城市商业发展规律和社区商业理论、市场调研以及项目的综合分析，确定本项目的功能业态分为三大主题： 超市/餐饮+社区商业+品牌专卖 楼层 商业形式 业态规划 面积 地下一层 大卖场 便利超市+餐饮 2000平米 一层 街铺 社区配套 1000平米 一层 封闭式内铺 潮流商品品牌专卖 1500平米 二层 封闭式内铺 潮流商品品牌专卖 2500平米 项目有可能进驻的是便利超市或社区型超市，建筑面积在2000平米左右。 百佳超市 访问要点 具体情况 选址区域 购物广场选址商业核心区域，1.5公里范围内不少于20万人 需求面积（㎡） 购物广场10,000—15,000，社区店3,000 经营楼层选择（层） 一般选择首层、二层 单层面积（㎡） ≥ 5000 层高要求（m） ≥ 4.8 楼板承重（KN/㎡） ≥ 3.5 开间、进深比例 无硬性规定，规则方正即可 给排水 70mm市政给水管碰口配100立方米生活备用水箱；150mm粪水排放管连接大厦化粪井；200mm污水排放口配备4级过污井 供配电 市电1800KVA电量连变压器、后备发电机为600KVA连自动设换设备 中央空调 提供舒适型中央空调 店内垂直交通 每层设自动行人道式扶手电梯，货梯两部（载重量两吨） 弱电要求 1800kva电量连变压器，后备发电机为600kva连自动设换设备 排污 提供1.5m×1.0m油烟排放管井接连高点排放 停车场位置、数量 500 物业交付装修标准 毛坯 租赁年限 通常为10年 免租期 取决于租赁面积、租金水平、物业条件等 管理费标准 通常自行管理 发展商品牌影响力 重视程度高 地下层主力店规划 社区标超 主力商家品牌超市进驻条件分析,如右: 时尚、前卫的元素：潮流服饰、皮具、精品、化装品、珠宝、美容美甲等。 漫画的表现 1 产品的诱惑 2 榜样的力量 3 流行的魅力 4 潮流商场规划 第一部分：项目开发面临的市场环境 第二部分：项目开发策略 第三部分：项目优劣势分析 第四部分：市场定位 第五部分：项目销售策略 思维导图 第五部分 项目销售策略 销售模式 宣传推广 价格策略 目前市场上主要存在着四种销售模式，每种销售模式有利有弊，适用于不同项目。 目前商业项目销售主要有四种操作模式，为满足不同的销售目标和赢利目的,采用不同的销售模式,所起到的作用也不尽相同。 纯 销 售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为三年返租 一般为十年返租 销售模式 优势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 劣势： 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 适用： 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业。 各类销售方式分析——纯销售方式 优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益。 劣势： 铺位先